Rok pandemii na rynku mieszkaniowym. Co dalej z cenami nieruchomości?

Kiedy na początku 2020 r. ostrzegałem przed narastającą na polskim rynku mieszkaniowym bańką cenową, wielu analityków mówiło mi, że straszę niepotrzebnie. Według nich boom był efektem szybkiego wzrostu dochodów i dobrej koniunktury, a ta się kończy i rok 2020 przyniesie wyraźne ostudzenie rynku mieszkaniowego, skutkujące obniżeniem dynamiki cen o co najmniej połowę. Miałem co do tego wątpliwości, bo dane o dynamice cen mieszkań, relacji cen do czynszów czy w końcu szacowane przeze mnie ekonometryczne modele wczesnego ostrzegania dawały wyraźne światło ostrzegawcze, że sytuacja w polskim mieszkalnictwie jest coraz bardziej niestabilna – pisze dla Gazety SGH dr Adam Czerniak.

4 marca 2020 r. wykryto jednak w Polsce przypadek zachorowania na COVID-19 i zaledwie tydzień później ogłoszono zamknięcie uczelni, urzędów, sklepów i prawie połowy gospodarki. 

Czarny scenariusz vs polski rynek mieszkaniowy 2020 

Świat stanął na głowie i wszystko wskazywało na to, że nie dowiemy się nigdy, czy na polskim rynku mieszkaniowym faktycznie zaczęła narastać bańka cenowa. Recesja, spadek dochodów, emigracja studentów z ośrodków akademickich i załamanie międzynarodowej turystyki miały skutecznie zniechęcić do kupowania nieruchomości w 2020 r., wymuszając obniżenie cen mieszkań.

W czarnym scenariuszu miały spaść nawet o jedną piątą. Rzeczywistość pokazała jednak, jak bardzo nieprzewidywalny jest polski rynek mieszkaniowy. Z opublikowanych przez NBP danych za 2020 r. wynika, że dynamika cen mieszkań w 17 największych miastach co prawda zmalała, ale dużo mniej od oczekiwań – na rynku pierwotnym wyniosła 7,5% r/r wobec 10,6% r/r w 2019 r., a na rynku wtórnym 11,2% wobec 11,5% w rekordowym 2019 r. W 7 miastach z 17 (m.in. w Krakowie) wzrost cen na rynku wtórnym był najwyższy w całej dekadzie. Co więcej, w kilku miastach ceny na rynku wtórnym przekroczyły te z rynku pierwotnego, co jest charakterystyczne wyłącznie dla okresów wzmożonej aktywności spekulacyjnej.

Czynsze w miastach akademickich i turystycznych co prawda spadły, ale w skali całego kraju dalej rosły – według danych Eurostatu w styczniu 2021 r. były o 2,1% wyższe niż rok wcześniej. Pandemia nie odstraszyła też deweloperów. Po momencie wiosennego zawahania większość z nich uznała, że boom na rynku trwa dalej – w rezultacie w całym 2020 r. urzędy wydały pozwolenia na budowę 171,6 tys. mieszkań na sprzedaż lub wynajem. To absolutny rekord. Takiej liczby pozwoleń nie wydano w Polsce w jednym roku od upadku PRL.

Trzy główne przyczyny kontynuacji boomu na polskim rynku mieszkaniowym

Przyczyn niespodziewanej kontynuacji boomu na polskim rynku mieszkaniowym jest wiele, ale w mojej ocenie kluczowe są trzy.

Po pierwsze, oprocentowanie lokat. Narodowy Bank Polski w odpowiedzi na pandemiczną recesję zdecydował się ściąć referencyjną stopę procentową do 0,1% z wcześniejszych 1,5%. W ślad za nią spadło oprocentowanie depozytów – w styczniu 2021 r. wynosiło średnio 0,4% dla gospodarstw domowych i 0,1% dla firm, a w statystykach przestano podawać dane dla lokat o zapadalności powyżej roku. Tych banki już praktycznie nie oferowały. W połączeniu z podatkiem od zysków kapitałowych oznaczało to, że większość oszczędności nie przynosi żadnego dochodu, a często jedynie straty wynikające z konieczności ponoszenia coraz wyższych opłat za prowadzenie kont. Zwłaszcza, jeżeli w rachunku kosztów i korzyści uwzględni się inflację, która w zeszłym roku wyniosła aż 3,4% i była jedną z najwyższych w całej Unii Europejskiej.

Po drugie, brak alternatyw. Rynek mieszkaniowy okazał się praktycznie jedyną – pozornie nieobarczoną dużym ryzykiem – alternatywą inwestycyjną dla lokat. Rentowność z zakupu mieszkania na wynajem - nawet po potrąceniu podatku – wynosiła średnio 5-6% rocznie i to mimo spadku stawek czynszów w wielu miastach. Bardziej obeznani inwestowali w tzw. house flipping. To strategia, która dotarła do Polski zza oceanu. Polega na odnalezieniu taniego mieszkania, najlepiej noszącego ślady wieloletniego użytkowania, wyremontowaniu go jak najniższym kosztem, a następnie sprzedaży z wykorzystaniem nowoczesnych technik marketingowych. Poza zyskiem z remontu i wykorzystania asymetrii informacji strategia ta przynosi korzyść z ogólnego wzrostu cen mieszkań. Średnie zyski z flipów w Polsce zaczynają się od 15-20% w skali roku, a najbardziej obrotni – działający często na granicy prawa – flipperzy uzyskują tyle na jednej, zajmującej nie więcej niż trzy miesiące operacji. Zyski tej skali w 2020 r. można było osiągnąć tylko na giełdzie, uznawanej jednak przez wielu Polaków za bardzo ryzykowny sposób na pomnażanie pieniędzy.

Po trzecie, wzrost oszczędności. Pandemia wywołała u Polaków obawy o zwolnienie z pracy, utratę części dochodów czy nawet kryzys finansowy. Wraz z zamknięciem licznych branż gospodarki ze względu na obostrzenia sanitarne przełożyło się to spadek konsumpcji o 3% w porównaniu z 2019 r. Wzrosły natomiast dochody ludności – rząd przeprowadził wyjątkowo wysoką podwyżkę płacy minimalnej, część firm, zwłaszcza zajmujących się przetwórstwem przemysłowym czy świadczących usługi profesjonalne, wypłaciła nawet obiecane podwyżki, a jedynie nieliczni przedsiębiorcy zdecydowali się zwolnić pracowników. Dodatkowo do kieszeni Polaków trafiło wiele miliardów złotych wydanych przez rząd w ramach tarczy antykryzysowej.

W rezultacie nominalne dochody rozporządzalne Polaków były w pierwszych trzech kwartałach 2020 r. aż o 9,8% wyższe niż rok wcześniej. Różnica między wzrostem dochodów a spadkiem konsumpcji powiększyła oszczędności Polaków, dodatkowo skłaniając ich do szukania miejsca, którym mogliby je bezpiecznie ulokować.

Wszystkie te czynniki wskazują, że boom na polskim rynku mieszkaniowym w okresie pandemii był mocno osadzony w czynnikach fundamentalnych, a za wzrostami nie stała wyłącznie mania spekulacyjna napędzająca bańkę cenową. Tyle dobrych informacji.

Co dalej?

Złą informacją jest to, że dynamika rynku praktycznie nie wyhamowała w okresie pandemii. Wzrosty cen, mimo prognoz ich spadku, zawsze przyciągają na rynek niedoświadczonych inwestorów, którzy dają omamić się mitowi, że ceny mieszkań zawsze będą rosły.

Obecnie widzimy to w dużej aktywności mikrodeweloperów – prywatnych inwestorów budujących małe osiedla złożone z kilku domków, zwykle podzielonych na kilka mieszkań. Tych na rynku jest coraz więcej i to oni zgłosili się w ostatnim roku po pozwolenia na rozpoczęcie budowy. Doświadczeni duzi gracze wyciągnęli wnioski z poprzedniego okresu boomu i tak sterują swoją podażą, aby nie zostać z niesprzedanymi lokalami w okresie dekoniunktury.

Kolejną złą informacją jest to, że koniunktura na polskim rynku mieszkaniowym w coraz większym stopniu uzależniona jest od wysokości stóp procentowych. Ich znaczna podwyżka przez Narodowy Bank Polski wywoła kaskadę zdarzeń. Pierwszym klockiem domina będą inwestorzy lewarujący się kredytami bankowymi.

W sytuacji wysokiej konkurencji na rynku podwyżka stóp sprawi, że prowadzony przez nich wynajem stanie się nierentowny i wymusi wyprzedaż mieszkań. To zatrzyma wzrosty cen, które z kolei obniżą rentowność flippingu oraz zyski mikrodeweloperów, którzy już teraz muszą się liczyć ze wzrostem kosztów budowy. Kolejnym klockiem domina będą mali inwestorzy, często dostarczający kapitał flipperom lub małym deweloperom, otrzymując w zabezpieczeniu weksle. Ze względu na spadek rentowności inwestycji w mieszkania przy wzroście oprocentowania lokat strumień oszczędności odwróci się i zacznie z powrotem płynąć do sektora bankowego.

Odpływ kapitału z rynku mieszkaniowego będzie ostatnią fazą cyklu mieszkaniowego. Mniejsi inwestorzy będą chcieli jak najszybciej sprzedać mieszkania, co doprowadzi do spadku cen i wycofania kolejnych podmiotów, nakręcając spiralę sprzedaży. Dokładnie tak stało się w Stanach Zjednoczonych po podwyżce stóp pod koniec 2004 r.

Podsumowując, najlepszym co może się stać w najbliższej przyszłości jest stopniowe wystudzenie boomu na rynku mieszkaniowym, któremu sprzyjać będzie powolne podnoszenie stóp procentowych. Niestety coraz bardziej prawdopodobny jest scenariusz alternatywny, w którym ceny będą jeszcze szybko rosły w 2021 r. i przez część 2022 r., a potem nastąpi ich gwałtowny spadek. Jeżeli tak się stanie, to będzie znaczyło, że już teraz na rynku narasta bańka cenowa.