Wybór kredytu hipotecznego to duże wyzwanie, zwłaszcza, że zazwyczaj zobowiązanie to podejmujemy na wiele lat. Co to jest kredyt hipoteczny i na co należy zwrócić uwagę przy ubieganiu się o kredyt na kupno domu czy mieszkania, w cyklu #PoProstuFinanse wyjaśni dr Edyta Cegielska z Instytutu Bankowości SGH.
Kredyt hipoteczny to jedno z najpoważniejszych zobowiązań finansowych, jakie podejmujemy w ciągu naszego życia. Tę trudną decyzję z pewnością pomoże nam podjąć ugruntowana wiedza w tym obszarze, która pozwoli rozważnie porównać oferty z różnych banków. Proponowane warunki kredytowe mogą różnić się między sobą wieloma parametrami, na które warto wcześniej zwrócić uwagę, aby wybrany kredyt był dla nas jak najbardziej korzystny. Na ostateczny kształt podpisywanej umowy może mieć wpływ wiele czynników. Jednym z nich jest stosowana przez banki polityka kredytowa, która niestety w ostatnim czasie uległa zaostrzeniu. W związku z pandemią koronawirusa banki bardzo ostrożnie rozważają każdy wniosek o przyznanie kredytu hipotecznego, a wymagania względem klientów wzrosły.
Co to jest kredyt hipoteczny?
Kredyt hipoteczny to rodzaj kredytu zabezpieczonego hipoteką. Może być przeznaczony na zakup, budowę lub zabudowę nieruchomości, jeśli posiadamy nieruchomość gruntową. Hipoteka stanowi dla banku gwarancję, na wypadek braku spłaty zaciągniętego zobowiązania. Hipoteka powstaje w momencie dokonania wpisu w księdze wieczystej danej nieruchomości, a wygasa po tym, jak kredyt hipoteczny zostanie już spłacony. Właściciel nieruchomości może nią rozporządzać, ale ustanowiona hipoteka umożliwia bankowi dochodzenie swoich praw i roszczeń, niezależnie od tego, czyją jest ona własnością.
Na co należy zwracać uwagę, analizując oferty kredytu hipotecznego?
- Wkład własny
Kredyt hipoteczny to kredyt o relatywnie dużej wartości. W związku z tym banki wymagają dodatkowego zabezpieczenia w postaci tzw. wkładu własnego, czyli kapitału, jaki musimy posiadać starając się o kredyt. Aktualnie wymagana wysokość wkładu własnego oscyluje na poziomie od 20% do 40% kredytowanej nieruchomości, w zależności od oferty banku. Niestety nie ma już możliwości uzyskania kredytu hipotecznego z 10% wkładem własnym, nawet pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia.
- Okres kredytowania
Kredyt hipoteczny to zobowiązanie długoterminowe. Zgodnie z Rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego, okres kredytowania w ofertach kredytu hipotecznego powinien wynosić nie dłużej niż 25 lat.
- Sposób spłaty kredytu
Kredyt hipoteczny możemy spłacać w ratach malejących lub równych. W przypadku spłaty w ratach malejących, należy zwrócić uwagę na to, że w początkowym okresie spłaty kredytu, obciążenie kredytobiorcy z tytułu rat kapitałowo-odsetkowych jest największe (raty są najwyższe). Wraz ze spłatą kapitału zmniejsza się część odsetkowa i tym samym obciążenie kredytobiorcy maleje (raty są niższe). W przypadku spłacania równych rat, miesięczne obciążenie kredytobiorcy jest stałe przez cały okres kredytowania. Warto rozważyć, które z tych rozwiązań będzie dla nas korzystniejsze.
- Oprocentowanie
Kredyty hipoteczne oferowane klientom w Polsce, to w większości kredyty o tzw. zmiennej stopie procentowej, która składa się z międzybankowej stawki referencyjnej, np. WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate, 1M, 3M lub 6M) oraz marży banku. WIBOR można zdefiniować, jako wysokość oprocentowania kredytów udzielanych sobie wzajemnie przez banki komercyjne działające w Polsce. Wysokość tej stawki ustalana jest w oparciu o rekomendacje 13 największych banków. WIBOR wyliczany jest dla różnych okresów kredytowania i odpowiednio oznaczany. Dla przykładu WIBOR 1M stanowi wysokość oprocentowania kredytu zaciąganego na 1 miesiąc, WIBOR 3M – na trzy miesiące, WIBOR 6M – na 6 miesięcy itd.
Do końca 2020 roku banki, decyzją Komisji Nadzoru Finansowego (Nowa Rekomendacja S) powinny posiadać w swojej ofercie również kredyty hipoteczne, oparte o stałą stopę procentową lub okresowo stałą stopę procentową.
- Całkowity koszt kredytu
Aby oszacować całkowity koszt kredytu należy, poza oprocentowaniem uwzględnić również następujące koszty:
Prowizja za udzielenie kredytu - jest to opłata, która pobierana jest w różnej wysokości, w zależności od banku. Wyrażona jest w procentach, a banki często oferują możliwość obniżenia jej wysokości, w przypadku zdecydowania się na skorzystanie z dodatkowych produktów np. karty kredytowej.
Koszt podwyższenia marży do czasu wpisu do księgi wieczystej – jest to dodatkowy koszt kredytu, który kredytobiorca ponosi przez okres kilku pierwszych miesięcy tj. do czasu wpisania hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Jest to okres, kiedy bank ponosi największe ryzyko, wobec czego ustanawia dodatkowe zabezpieczenie, w postaci podwyższonych rat.
Koszt ubezpieczenia na życie – stanowi dodatkowe zabezpieczenie kredytu zarówno dla banku, jak i dla kredytobiorcy. W przypadku braku możliwości spłaty kredytu, w wyniku okoliczności, na które zazwyczaj nie mamy wpływu i których nie da się przewidzieć, jak utrata pracy lub poważna choroba, a nawet śmierć – koszty te, na określonych warunkach pokryje ubezpieczyciel. Zazwyczaj, w przypadku kredytów hipotecznych wymagana jest tzw. cesja na rzecz banku, co oznacza, że to bank jest uprawniony do otrzymania świadczenia.
Opłata za szacowanie wartości nieruchomości – przed udzieleniem kredytu, bank analizuje nie tylko sytuację finansową przyszłego kredytobiorcy, ale także sprawdza nieruchomość, która będzie stanowiła zabezpieczenie. W tym celu, konieczna jest wykonana przez rzeczoznawcę ocena techniczna i prawna danej nieruchomości, za którą koszt ponosi kredytobiorca.
Opłata PCC – jest to opłata skarbowa od czynności cywilnoprawnych.
Do porównania różnych ofert kredytów hipotecznych bardzo pomocna jest Rzeczywista Roczna Stopa Procentowa (RRSO). Z definicji powinna uwzględniać zarówno oprocentowanie, prowizje, a także wszelkie koszty dodatkowe. W praktyce, warto jednak sprawdzić które koszty zostały w niej ujęte. Pamiętajmy również, że jeżeli porównujemy RRSO różnych ofert kredytów hipotecznych, to zarówno okres kredytowania, jak i sposób spłaty kredytu (raty równe, malejące) musi być jednakowy.
Zaciagnięcie kredytu hipotecznego to bardzo poważne zobowiązanie. Warto tę decyzję dobrze przemyśleć i zastanowić się jakiej wysokości ratę będziemy w stanie spłacać bez narażania domowego budżetu. Trzeba także zdawać sobię sprawę, że jest to zazwyczaj kredyt długoterminowy i w trakcie jego spłaty mogą pojawić się rózne nieprzewidziane sytuacje.
DR EDYTA CEGIELSKA,
adiunkt w Katedrze Bezpieczeństwa Systemu Bankowego,
Instytut Bankowości,
Kolegium Ekonomiczno-Społeczne
