Tekst nawiązuje do rozumowania polskiej szkoły badań zagadnień mieszkaniowo-osadniczych rozwijanej od lat 20. XX w. przy dominującym udziale środowiska Instytutu Gospodarstwa Społecznego SGH, który w roku 2020 obchodził 100-lecie działalności1.
Sedno kapitalistycznej kwestii mieszkaniowej oddał Ludwik Krzywicki – prekursor tej szkoły, twórca naukowego oblicza IGS – stwierdzając, że „ (…) niepodobna spodziewać się zapobieżenia brakowi mieszkań ze strony prywatno-filantropijnej”2. Współcześnie o kryzysie mieszkaniowym zaczęto mówić w kręgach władzy wielu państw dopiero w związku z niepewnością mieszkaniową klasy średniej spowodowaną następstwami kryzysu z 2008 r. Kryzys mieszkaniowy stanowi tymczasem niezbędny składnik funkcjonowania kapitalizmu w wymiarze sekularnym w związku z traktowaniem mieszkań jako strumienia nieruchomości mających dla rynkowych graczy wartość wymienną przy zaniku poczytywania mieszkań jako społecznie dostępnego zasobu wartości użytkowych3.
Współczesna kwestia mieszkaniowa zaostrzona nie tylko w Polsce pandemią COVID-19 i agresją na Ukrainę stanowi skumulowany wynik oddziaływującego od rewolucji przemysłowej paradygmatu rynkowego wzrostu ekonomicznego. Destrukcyjny charakter tego paradygmatu grozi ekologiczną katastrofą cywilizacyjną szerzej uświadamianą dopiero od paru dekad. Znacznie wcześniej jednak paradygmat ten spychał społeczne budownictwo mieszkaniowe i osadnictwo do roli rezydualnej. Było tak również w gospodarce niedoboru w tzw. realnym socjalizmie podczas ekstensywnego wobec braku mechanizmów rynkowych forsowania wzrostu ekonomicznego4. Budownictwo mieszkaniowe w miastach stanowiło wtedy niedostateczny „produkt uboczny” owego wzrostu, zależny od jego zmiennego – jak w kapitalizmie – tempa.
Po 1989 r. relatywnie zorientowany społecznie, lecz o zbyt małych efektach rzeczowych program budownictwa, uruchomiony w 1995 r. i finansowany z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (KFM), zlikwidowano w 2009 r. w imię doraźnych oszczędności budżetowych. Promowaniu własności osób fizycznych należących lub pretendujących do klasy średniej służyły od 2001 r. kolejne, paroletnie tylko programy oparte na dopłatach z budżetu państwa do oprocentowania kredytów hipotecznych, dotowaniu z budżetu zakupu mieszkania lub domu na rynku zależnie lub niezależnie od dochodów gospodarstwa domowego itp. Dotychczasowe programy wraz z zaniechanym w 2023 r. programem „Mieszkanie Plus” wpisane zostały w model rynkowy korzystny dla deweloperów i banków przy chaotycznej niedostatecznej interwencji publicznej. Także innym, będącym w początkowej fazie lub zapowiadanym programom budownictwa mieszkaniowego daleko do stanowienia integralnej części polityki osadniczej odnoszącej się do szerszej przestrzeni zamieszkanej, co dodatkowo czyni wątpliwym ich społeczne znaczenie.
Kwestia mieszkaniowo-osadnicza objawia się także regresem zamieszkiwania w centrach dużych miast na rzecz ich obrzeży mimo przejawów reurbanizacji, gentryfikacji itp. Ekspansja przestrzenna miast w formie indywidualnej zabudowy mieszkaniowej umożliwia warstwom zamożniejszym dostęp do atrakcyjnego środowiska mieszkalnego. Okupione jest to zmniejszaniem się przestrzeni o wartościach ekologicznych i publicznego dostępu do niej w związku z popytem na działki budowlane, indywidualnym transportem samochodowym, zwiększonym zużyciem energii itp. Rozlewająca się w ten sposób suburbanizacja jest istotnym czynnikiem segregacji społecznej i przestrzennej.
Poprawa uśrednionych miar sytuacji mieszkaniowej w Polsce związana jest głównie z kierowaniem budownictwa do lepiej sytuowanej ludności. Niezłe w ostatnich latach wyniki budownictwa oparte są na aktywności deweloperów oraz inwestujących w indywidualne domy. Udział obu form w budownictwie mieszkaniowym na poziomie 97–98% świadczy o marginalizacji budownictwa społecznego. Jest to zatem istotna przesłanka utrzymującego się znacznego deficytu mieszkań. Ogarniający świat kryzys migracyjny gmatwa statystykę ludności, głównie przez mało wiarygodne rejestrowanie międzynarodowych ruchów wędrówkowych. Paradygmat rynkowego wzrostu ekonomicznego wpływa w ten sposób w czasach globalizacji na zmniejszenie wiarygodności diagnoz i prognoz sytuacji mieszkaniowej. Postępujące kompilowanie w Narodowym Spisie Powszechnym (NSP) 2011 i NSP 2021 bieżących rejestrów ludności i mieszkań w roli materiałów wyjściowych, przy odchodzeniu od spisów z natury, pozbawia te dochodzenia roli ostoi informacji w tym zakresie. Jest to przejaw niebezpiecznego opierania rachunków narodowych, odchodzących od formuły rachunkowości społecznej, na podlegających wpływowi koniunktury danych typu strumieniowego przy redukowaniu rachunku zasobów, który uwiarygodniałby społeczo-gospodarcze analizy strukturalne.
Polski rynek mieszkaniowy stał się patologicznie uzależniony od kredytów. Przy dzisiejszej, znacznej inflacji obniżanie stóp procentowych i wzrastająca wtedy zdolność kredytowa podnoszą popyt na mieszkania, a w konsekwencji ich ceny. Kryzysowe zmniejszanie podaży kredytów drastycznie obniża popyt, petryfikuje rynek, a cykliczność tego typu zależności wywołuje tendencje do wzrostu cen mieszkań stających się niedostępnymi nawet dla części klasy średniej. Podobnie dopłaty do wkładu własnego na pierwsze mieszkania wpływają przede wszystkim na zwiększenie popytu i ich ceny, a nie podaży. Skłania to bowiem deweloperów raczej do wyczekiwania, a nie do budowania. Mechanizmy tego typu działają od lat np. w Wielkiej Brytanii, stojącej przed znacznymi trudnościami mieszkaniowymi, do której rynkowego modelu mieszkalnictwa dryfuje Polska5. Strukturalna, długookresowa niemoc paradygmatu rynkowego wzrostu w rozwiązywaniu problemów mieszkaniowych objawia się także np. w odchodzeniu od przełomu wieków od modelu społecznej polityki mieszkaniowej w Wiedniu wypracowanego w długich latach rządów sił o orientacji socjalistycznej6.
Masowe wynajmowanie mieszkań za umiarkowany czynsz w Polsce nie istnieje. Wolny rynek dostarcza – wyostrzając – luksusowych nieruchomości dla bogatych oraz wyklucza z możliwości pozyskania godnego, obiektywnie kosztownego mieszkania znaczne odłamy społeczeństwa, ostatnio także we wspomnianej, „statystycznie bogatej” Wielkiej Brytanii. Standardy budownictwa, dyktowane przez popyt bogatych i ich ostentacyjną „konsumpcję mieszkaniową”, oddziałują zwodniczo na wyobrażenia i dążenia uboższych, dezawuując umiarkowane standardy niezbędne dla godnego masowego proekologicznego zamieszkiwania.
Wobec tych paru słów, jako co najmniej bagatelizowaną, gdyż sprzeczną z paradygmatem rynkowego wzrostu, lecz konieczną dla trwania osiadłej cywilizacji, wskazać trzeba potrzebę zakorzeniania zamieszkiwania poprzez przechodzenie do promieszkaniowej i proosadniczej orientacji trwałego rozwoju. Działania w tym kierunku ograniczyłyby przerost globalnych przepływów kapitału i towarów w pogoni za zyskiem, zmniejszyłyby presję ekologiczną, w tym nadmierne migracje osiedleńcze, wzmagane światowymi nierównościami społecznymi rodzącymi konflikty.
PROF. DR. HAB. MACIEJ CESARSKI, Katedra Polityki Społecznej, Instytut Gospodarstwa Społecznego, Kolegium Ekonomiczno-Społeczne SGH
1 M. Cesarski, Polityka mieszkaniowa w Polsce w pracach naukowych 1918–2010. Dokonania i wpływ polskiej szkoły badań, OW SGH, Warszawa 2013; M. Cesarski, Sprawa mieszkaniowo-osadnicza w badaniach środowiska Instytutu Gospodarstwa Społecznego – 1920–2020, OW SGH, Warszawa 2021.
2 L. Krzywicki, Kwestia mieszkań we Francji, (w:) L. Krzywicki, Dzieła, t. 6, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 1962, s. 137.
3 D. Madden, P. Marcuse, The permanent crisis of housing, „Jacobin Magazine” 10.02.2016 https://jacobin.com/2016/10/ housing-crisis-rent-landlords-homeless-affordability (dostęp: 22.10.2023).
4 J. Kornai, Niedobór w gospodarce, PWE, Warszawa 1985.
5 Wielka Brytania doprowadziła do katastrofy mieszkaniowej. Idziemy jej śladem, z dr. Marcinem Galentem z Uniwersytetu Jagiellońskiego rozmawia Tomasz Borejza, https://krowoderska.pl/wielka-brytania-doprowadzila-do-katastrofy--mies… (dostęp: 22.10.2023).
6 J. Giecewicz, Konserwatywna awangarda. Wiedeńska polityka mieszkaniowa 1920–2005, Oficyna Wydawnicza PW, Warszawa 2008.
