Transformacja budownictwa staje się testem konkurencyjności Polski, a regulacje, koszty i oczekiwania rynku gwałtownie przyspieszają zmianę.
Polski sektor budowlany wchodzi w okres najbardziej intensywnej modernizacji od dekad. Zmiany regulacyjne, takie jak EPBD (dyrektywa ws. charakterystyki energetycznej budynków) i CSRD (Dyrektywa o sprawozdawczości przedsiębiorstw w zakresie zrównoważonego rozwoju) oraz rosnąca rola danych środowiskowych, redefiniują sposób projektowania, finansowania i eksploatacji obiektów. To transformacja, która wpływa nie tylko na ślad węglowy budynków, lecz także na ich wartość, atrakcyjność inwestycyjną i odporność portfeli. Polska startuje jednak z trudniejszej pozycji niż wiele państw Unii Europejskiej, a skumulowane zaległości podnoszą koszt i tempo nadchodzących zmian.
POLSKA WOBEC EUROPY – DYSTANS, KTÓRY TRZEBA NADROBIĆ
Zrewidowana dyrektywa EPBD z 2024 roku nakreśliła klarowną ścieżkę: budynki bezemisyjne od 2030 roku, pełna dekarbonizacja zasobów do 2050 roku. Polska ma jednak zasób nieruchomości w dużej mierze przestarzały energetycznie, a energetyka oparta jest wciąż na paliwach kopalnych. Fala Renowacji (inicjatywa Komisji Europejskiej mająca na celu zwiększenie efektywności energetycznej budynków w UE – red) podkreśla, że bez zwiększenia tempa modernizacji do co najmniej 3% rocznie trudno będzie poprawić jakość powietrza, zmniejszyć import energii i zbudować odporność gospodarczą.
REFORMA KLAS ENERGETYCZNYCH I MODERNIZACJA ISTNIEJĄCYCH ZASOBÓW
Nowa EPBD kieruje uwagę rynku na istniejący zasób budowlany, wprowadzając paszporty renowacji, minimalne normy charakterystyki energetycznej, automatyzację budynków i pełną transparentność energetyczną. W polskich realiach, przy wyjątkowo energochłonnym zasobie, oznacza to konieczność intensywnej modernizacji, która wzmacnia bezpieczeństwo energetyczne, obniża koszty operacyjne i pobudza krajowy rynek technologii.
W tym kontekście kluczowe będzie wdrożenie klas energetycznych A+ do G, planowane na drugą połowę 2026 roku wraz z nowym systemem świadectw energetycznych. Polska zdecydowała się jednocześnie na zmianę metodyki obliczeń. W budynkach niemieszkalnych pojawi się metoda godzinowa poprawiająca precyzję oceny, natomiast w mieszkalnych pozostanie metoda miesięczna. Mimo tej zmiany świadectwa nadal nie obejmują energii gniazdkowej i procesowej, które w praktyce kształtują rzeczywisty ślad emisyjny budynku.
Najbliższe lata zdecydują o tym, które aktywa przetrwają transformację energetyczną. Zrównoważone budownictwo staje się wymogiem regulacyjnym, finansowym i reputacyjnym, a nie deklaracją. Modernizacja jest dziś narzędziem ochrony wartości, bo rynek coraz szybciej różnicuje obiekty odporne od tych, które wpadają w brown discount. Nie wystarczy kupować Gwarancji Pochodzenia, aby poprawić profil emisyjny, ponieważ tylko realne działania ograniczają ryzyko i koszty. O przewadze będą decydować: zdolność do głębokiej modernizacji, redukcja śladu wbudowanego, wiarygodne dane o cyklu życia oraz umiejętne włączanie technologii i sztucznej inteligencji w zarządzanie istniejącymi i nowymi zasobami. Transformacja to inwestycja w przyszłą konkurencyjność aktywów.
Z tego powodu różnica między wynikami świadectw a analizami dekarbonizacyjnymi, takimi jak CRREM, pozostanie widoczna. CRREM uwzględnia całkowite zużycie energii i pełne emisje operacyjne, podczas gdy świadectwo obejmuje jedynie wybrane systemy. Luka ta jest pogłębiana przez błędne traktowanie energii z Gwarancji Pochodzenia jako zeroemisyjnej, mimo braku wpływu na klasę budynku, wskaźnik EP i niewliczanie w CRREM ze względu na brak lokalności i korelacji czasowej. W efekcie Gwarancja Pochodzenia nie zastępuje modernizacji i prowadzi do greenwashingu, a rzeczywista poprawa efektywności energetycznej pozostaje kluczowa dla kosztów operacyjnych, odporności portfeli i konkurencyjności obiektów.
LCA I EPD – KONIEC ERY SZACUNKÓW
Zgodnie z EPBD, od 2028 roku dla nowych budynków powyżej 1000 m2, a od 2030 roku dla wszystkich nowych obiektów konieczne będzie obliczanie i ujawnianie GWP (Global Warming Potential) w całym cyklu życia. Ponieważ wskaźnik GWP jest wynikiem analizy LCA (Life Cycle Assessment) prowadzonej zgodnie z EN 15978, LCA stanie się standardowym elementem procesu projektowego.
Dla rynku to przełom, ponieważ punkt ciężkości przesuwa się z emisji operacyjnych na ślad wbudowany obejmujący materiały, transport, proces budowy i koniec życia. Jednocześnie wymóg LCA obnaża skalę zapóźnień: dostępne w Polsce rejestry i programy EPD są wciąż ograniczone, a brak szeroko dostępnych deklaracji zmusza projektantów do stosowania danych generycznych, często zawyżających wynik i zwiększających ryzyko projektowe. EPD stają się walutą nowego rynku materiałów, zgodnie z EN 15804 i ISO 14025.
To również poważne wyzwanie dla producentów. Obowiązek ujawniania GWP wymusza pełną transparentność i modernizację procesów produkcyjnych. Brak EPD będzie eliminował z przetargów i inwestycji, a zasady gospodarki obiegu zamkniętego (GOZ), w tym recykling, redukcja odpadów, ponowne użycie i projektowanie pod demontaż, przekształcą modele wytwarzania materiałów na lata.
BREEAM V7 – NOWA GENERACJA CERTYFIKACJI WIELOKRYTERIALNEJ
Na polskim rynku certyfikacji wielokryterialnej BREEAM od lat pozostaje systemem dominującym, a jesienią 2025 roku zaczęła obowiązywać jego nowa odsłona BREEAM v7 dla nowych obiektów. To nie jest kosmetyczna aktualizacja, lecz głęboka zmiana filozofii oceny, w pełni zgodna z kierunkiem wyznaczanym przez EPBD czy Taksonomię UE. BREEAM v7 przesuwa akcent z deklaracji na dowody oparte na twardych danych, wzmacnia znaczenie LCA, materiałowości, śladów wbudowanych, projektowania pod demontaż oraz gospodarki cyrkularnej. Wycofuje część podejścia checklistowego i podnosi poprzeczkę dla analitycznego uzasadniania decyzji projektowych. BRE podkreśla jednocześnie, że BREEAM In-Use, czyli wersja systemu przeznaczona dla budynków już istniejących i ocenianych w trakcie użytkowania, będzie stopniowo dostosowywana do nowych założeń metodycznych. W praktyce oznacza to, że podejście oparte na danych będzie stopniowo rozszerzane na cały istniejący zasób budowlany, co w przyszłości może podwyższyć wymagania dotyczące informacji operacyjnych, śladu wbudowanego oraz wskaźników cyklu życia.
GOZ W BUDOWNICTWIE – BUDYNKI JAKO BANKI ZASOBÓW
Gospodarka o obiegu zamkniętym w Polsce rozwija się wolniej niż w Europie Zachodniej, ale unijne kierunki polityki oraz narzędzia, takie jak Level(s), wykorzystywane w Taksonomii jako punkt odniesienia metodycznego jednoznacznie wskazują, jak powinny zmieniać się projekty budowlane. Priorytetem stają się demontowalność, ponowne użycie elementów, minimalizacja odpadów i ograniczenie śladu materiałowego. W połączeniu z rosnącymi kosztami energii i zasobów GOZ staje się warunkiem konkurencyjności, a nie jedynie dodatkiem projektowym. W polskich realiach tempo wdrażania tych praktyk pozostaje jednak niewystarczające, co czyni GOZ jednym z kluczowych wyzwań transformacyjnych najbliższych lat.
ZMIANA MODELI PROJEKTOWYCH I OPERACYJNYCH
Transformacja obejmuje dziś cały cykl życia budynku i przesuwa rynek od deklaratywności ku modelom opartym na danych. Rosnące wymagania EPBD i CSRD sprawiają, że automatyzacja, cyfrowe monitorowanie zużycia energii i analiza parametrów środowiskowych stają się elementem podstawowej infrastruktury zarządczej. Dane energetyczne i emisyjne zyskują status aktywa determinującego ryzyko regulacyjne, koszty operacyjne i wartość budynku.
W tym ekosystemie pojawia się kolejny „przyspieszacz”: sztuczna inteligencja. AI umożliwia generowanie wariantów projektowych, optymalizację wykorzystania przestrzeni, modelowanie kosztów i energii, przewidywanie ryzyk technicznych oraz automatyzację kontroli jakości i gospodarki odpadami. Coraz częściej wspiera także analizę emisyjności portfeli, wykrywa anomalie w użytkowaniu budynków, ocenia zgodność z trajektoriami dekarbonizacji i wspiera decyzje inwestycyjne. Na budowie technologia wspiera bezpieczeństwo, zarządzanie materiałami i realizację powtarzalnych prac. W efekcie budownictwo staje się coraz bardziej analityczne, cyfrowe i predykcyjne. Największym wyzwaniem pozostaje jednak gotowość organizacji do pracy z danymi i wdrażania narzędzi cyfrowych, co staje się warunkiem wykorzystania potencjału AI w praktyce.
RYZYKA I KOSZTY TRANSFORMACJI W POLSCE
Największym wyzwaniem jest tempo zmiany. Skala modernizacji wymagana przez EPBD, wysoki koszt kapitału, rosnące ceny materiałów oraz niedobór kompetencji powodują narastającą presję inwestycyjną. Duża część zasobów nie spełnia nowych wymagań, a koszty dostosowania będą rosły szybciej niż wartość obiektów o wysokim zużyciu energii. Dodatkowo, producenci materiałów mierzą się z przyspieszoną koniecznością wdrażania GOZ i dostarczania EPD, a brak transparentności środowiskowej zacznie ich stopniowo wykluczać z rynku. W tej sytuacji największym kosztem przestaje być sama modernizacja, a staje się nim brak działania: utrata wartości, trudności w refinansowaniu, a w skrajnych przypadkach ryzyko operacyjnej blokady aktywów.
PRZYSPIESZENIE NIEUNIKNIONE
Najbliższe lata będą okresem intensywnego domykania luki modernizacyjnej. Ustawodawstwo europejskie wyznacza kierunek, a rynek, w tym fundusze, kredytodawcy i najemcy, narzuca tempo. Budynki nieefektywne stają się aktywami ryzykownymi, natomiast obiekty o niskim śladzie węglowym i wysokiej efektywności energetycznej zyskują status najcenniejszych elementów portfeli.
Modernizacja staje się narzędziem zabezpieczenia wartości aktywów, minimalizacji ryzyka brown discount (negatywny wpływ, jaki na wartość nieruchomości wywiera jej energochłonność – red.) oraz budowania odporności portfeli w obliczu rosnących wymogów europejskich. Coraz częściej obejmuje ona nie tylko poprawę efektywności energetycznej, lecz także podejście cyrkularne, czyli ponowne wykorzystanie materiałów, redukcję śladu wbudowanego i projektowanie budynków jako banków zasobów. Dzięki temu inwestorzy ograniczają ryzyka kosztowe i regulacyjne, jednocześnie chroniąc konkurencyjność aktywów na rynku.
MGR JOLANTA PANAS, ekspertka w zakresie zrównoważonego rozwoju na rynku nieruchomości. Absolwentka studiów doktoranckich i magisterskich w SGH. Jako stypendystka DAAD uzyskała dyplom Kauffrau Uniwersytetu Jana Gutenberga w Moguncji. Posiada wieloletnie doświadczenie zawodowe w zakresie zarządzania i wyceny nieruchomości uzyskane w międzynarodowych firmach. Autorka publikacji poświęconych rynkowi nieruchomości i zrównoważonemu rozwojowi, w szczególności implementowaniu obszarów ESG w proces wyceny nieruchomości.
