Zrównoważony rozwój niesie ze sobą wyzwania, które fundamentalnie zmienią także branżę nieruchomości. Jest to sektor gospodarki charakteryzujący się wysoką kapitałochłonnością, zasobochłonnością czy gruntochłonnością. Budownictwo w Europie odpowiada za blisko połowę zużycia energii, za około połowę zużycia wydobywanych surowców, za jedną trzecią zużycia wody oraz generuje jedną trzecią odpadów.
Wyzwań związanych z rynkiem nieruchomości jest wiele – począwszy od wciąż rosnącego i stale niezaspokojonego popytu na nieruchomości mieszkalne, poprzez wyzwania rynku nieruchomości komercyjnych czy wreszcie dylematy związane z wyceną. Szeroko rozumiany sektor nieruchomości odpowiada za ponad 30% emisyjności w gospodarce. Zatem jest to też jeden z pierwszych i kluczowych kandydatów do dekarbonizacji. I to niejedyne wyzwanie związane ze zrównoważonym rozwojem, jakie czeka rynek nieruchomości. Będzie ich wiele i rok 2024 jest zwiastunem wielu z nich.
ESG jest miarą ryzyka środowiskowego, społecznego i zarządczego, na które organizacja jest eksponowana lub które sama generuje. W kontekście rynku nieruchomości może odnosić się zarówno do oceny działalności przedsiębiorstw (np. dewelopera czy wykonawcy), jak i do oceny samej inwestycji. ESG jest jednocześnie swoistą miarą sprawności w dążeniu do osiągnięcia celów związanych ze zrównoważonym rozwojem i w tym kontekście służy różnym interesariuszom jako jedna z determinant podejmowania decyzji o alokacji kapitału. Stanowi także swoisty benchmark w kontekście dążenia do budowy bardziej zrównoważonej infrastruktury. Ta zaś jest kluczowa, jeśli chcemy pozostawić przyszłym pokoleniom świat, w którym warto żyć.
Zrównoważony rozwój niesie ze sobą wyzwania, które fundamentalnie zmienią także branżę nieruchomości. Jest to sektor gospodarki charakteryzujący się wysoką kapitałochłonnością, zasobochłonnością czy gruntochłonnością. Budownictwo w Europie odpowiada za blisko połowę zużycia energii, za około połowę zużycia wydobywanych surowców, za jedną trzecią zużycia wody oraz generuje jedną trzecią odpadów.
Naszym zdaniem rok 2024 będzie rokiem coraz wyraźniej wzrastającej presji inwestorów na rzecz bardziej zrównoważonych projektów. W obliczu tak dużego wpływu środowiskowego nie jest możliwe utrzymanie starych technologii czy rozwiązań projektowych. Jak wykazały badania prowadzone w Kolegium Nauk o Przedsiębiorstwie SGH w ramach projektu badawczego „Jakość zarządzania aspektami ESG i odporność na kryzysy. Przedsiębiorstwa – instytucje finansowe – samorząd terytorialny”, czynniki środowiskowe, społeczne i zarządcze (ESG) stają się coraz ważniejsze dla inwestorów i interesariuszy przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych.
Niebagatelne jest tu znaczenie z jednej strony wymogów formalnych, związanych przede wszystkim z taksonomią i dążeniem do budowania gospodarki o obiegu zamkniętym. Z drugiej zaś, kluczowym czynnikiem determinującym zmiany są instytucje rynku finansowego, chętniej użyczające kapitał na sfinansowanie „zielonych”, zrównoważonych projektów.
Również w związku z presją rynków finansowych coraz więcej inwestorów na całym świecie decyduje się na strukturyzację swoich portfeli inwestycyjnych w oparciu o kryteria zgodne z ESG. W rezultacie przedsiębiorstwa, w tym deweloperzy, zarządcy czy wykonawcy, muszą nauczyć się zbierania danych do celów raportowania. Raportowanie czynników ESG staje się kluczowe, gdyż stanowią one podstawę do podejmowanie decyzji dla inwestorów, najemców i innych interesariuszy, którzy zwracają coraz większą uwagę na wpływ przedsiębiorstwa na środowisko i społeczeństwo.
Duże wyzwania, ale i nadzieje dla sektora nieruchomości budzi trend cyfryzacji – i to na wielu polach. W celu zbierania wiarygodnych danych niezbędne będą rozwiązania z zastosowaniem technologii cyfrowej. Ponadto łączność cyfrowa inteligentnych budynków jest podstawą energooszczędnej i połączonej w sieć technologii budynków. Obiektywne i spójne raportowanie dotyczące zużycia, intensywności użytkowania, dostępności itp. zapewnia przejrzystość, która umożliwia wszystkim użytkownikom budynku podejmowanie decyzji i w ten sposób przyczynia się do zrównoważonego rozwoju. Bez konsekwentnej cyfryzacji działalności związanej z nieruchomościami i budynkami branża nieruchomości nie osiągnie coraz bardziej wymagających celów w zakresie klimatu i zrównoważonego rozwoju.
Wielkim wyzwaniem jest także włączenie kryteriów ESG w proces wyceny nieruchomości. Wiadomo bowiem, że istnieje zależność między zrównoważeniem nieruchomości a jej wartością i popytem na tę nieruchomość. Jak jednak przełożyć na przykład czynniki środowiskowe na wycenę jej wartości? Albo – co wydaje się jeszcze większym wyzwaniem – jak to zrobić w kontekście czynników społecznych? Obecne wyceny niewątpliwie nie odzwierciedlają wszystkich wyzwań mających wpływ na nieruchomości, takie jak zmiany klimatyczne, skutki społeczne czy możliwości zielonej transformacji. Inwestorzy oczekują spójnego, racjonalnego podejścia w tym zakresie. Takiego podejścia, które mogłoby stać się normą rynkową.
Kolejne wyzwanie, jakie wiąże się z ESG w branży nieruchomości, to dekarbonizacja budownictwa w obliczu dążenia całej Unii Europejskiej do osiągnięcia neutralności klimatycznej do 2050 roku. Wyzwanie, jakie towarzyszy dekarbonizacji, jest bezpośrednio powiązane z jakością istniejącego zasobu budowalnego w Europie. Bowiem niemal 75% budynków jest nieefektywna energetycznie oraz około 90% istniejących budynków będzie nadal w użytku do roku 2050. Aby stawić czoło temu wyzwaniu, modernizacja budynków musi zdecydowanie przyśpieszyć, co wiąże się z wysokimi nakładami finansowymi. W dążeniu do redukcji emisyjności budynków w dalszym ciągu będzie upowszechniać się instalowanie odnawialnych źródeł energii oraz wzrośnie integracja lokalnych i regionalnych systemów energetycznych z wykorzystaniem lokalnych odnawialnych źródeł energii.
Rośnie presja na liczenie śladu węglowego, również dla materiałów budowalnych, bowiem przy projektowaniu budynku będą wybierane produkty posiadające deklaracje środowiskowe (EPD). Ponadto w celu redukcji wbudowanego śladu węglowego będzie wzrastać liczba projektów deweloperskich, przeprowadzanych przy zastosowaniu selektywnej rozbiórki istniejącej zabudowy, z odzyskiem jak największej ilości zdatnego budulca. Takie projekty już mają miejsce na rynku stołecznym, jak realizowany przez STRABAG Real Estate projekt Upper One, który zastąpi Atrium International czy w trakcie przygotowania i realizowany przez SKANSKA projekt, który powstanie na miejscu Ilmetu.
Jednym z wyzwań, jakie stoją w bieżącym roku przed właścicielami lub zarządcami budynków niemieszkalnych, jest sprostanie wymogom zapewnienia już od 2025 roku minimalnej liczby punktów ładowania w budynkach, w których jest więcej niż 20 miejsc parkingowych, co wymusza ustawa o elektromobilności i paliwach alternatywnych.
Ponadto w niedalekiej perspektywie czeka nas w kraju wprowadzenie klas efektywności energetycznej budynków, bowiem zgodnie z propozycją unijną dotyczącą aktualnej rewizji EPBD do 2025 r. wszystkie świadectwa charakterystyki energetycznej w krajach członkowskich muszą opierać się na zharmonizowanej skali klas charakterystyki energetycznej. Aktualnie w Polsce, jednym z nielicznych krajów unijnych, w dalszym ciągu obowiązuje tzw. suwak energetyczny, ale prace nad wdrożeniem klas do systemu krajowego trwają.
Jednym z obszarów, przed którym stoją ogromne wyzwania w zakresie realizacji wytycznych zrównoważonego rozwoju (ostatecznie określonych miernikach ESG), mających na celu osiąganie zero emisyjności, są nieruchomości publiczne. Wśród nich szczególnym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości mieszkaniowe (lokale komunalne i socjalne), które ze względu na wymóg posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej (zresztą tak jak inne budynki publiczne), budzą wiele wątpliwości w zakresie potrzeby i możliwości zrealizowania tego wymogu. Wśród budynków publicznych innych niż mieszkaniowe taki wymóg dotyczy wszystkich obiektów o powierzchni pow. 250 m2, w których obsługuje się interesariuszy.
Dla podmiotu publicznego istotne są nie tylko pojedyncze informacje o budynku w celu sporządzenia świadectwa energetycznego, a przede wszystkim informacja, wiedza zbiorcza o wszelkich budynkach, również tych budzących różnego rodzaju wątpliwość w celu określenia zakresu odpowiedzialności ustawowej dotyczącej walki z CO2.
O ile budynki użyteczności publicznej zazwyczaj nie budzą kontrowersji w zakresie znalezienia źródeł informacji na ich temat, o tyle budynki mieszkalne, ze względu na czasami nie do końca uregulowane zawiłości własnościowe, częstą zmianę zarządców, własność „mieszaną”, budzą wiele dylematów.
Stopień skomplikowania, liczba oraz zakres regulacji unijnych odnoszących się do zagadnienia ESG sprawia, że dla większości uczestników rynku są to kwestie nadal niewystarczająco klarowne. Rola wewnętrznych i zewnętrznych konsultantów z doświadczeniem i wiedzą ekspercką będzie nie do przecenienia. Należy jednak mieć na uwadze, że wraz z dojrzałością rynkową i dostosowaniem do obowiązujących regulacji to, co aktualnie wydaje się nowatorskie, będzie przechodzić w standard wraz z upływem czasu.
Jolanta Panas, ekspertka w zakresie zarządzania i wyceny nieruchomości, z wieloletnim doświadczeniem zdobytym w międzynarodowych firmach. Posiada uprawnienia zarządcy nieruchomości, rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika nieruchomości, audytora energetycznego uprawnionego do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej budynków oraz akredytowanego audytora certyfikatu Zielony Dom. Jej zainteresowania badawcze obejmują rynek nieruchomości w kontekście zrównoważonego rozwoju, w szczególności kwestie implementowania obszarów ESG w proces wyceny nieruchomości.
Dr Izabela Rudzka, MBA, adiunkt w Zakładzie Badań nad Bankructwami Przedsiębiorstw, Instytut Finansów Korporacji i Inwestycji, Kolegium Nauk o Przedsiębiorstwie SGH. Kierownik studiów podyplomowych w SGH. Ekspert ESG w sektorze publicznym. Główny specjalista ds. rewitalizacji i rozwoju miast w JST. Doradca i koordynator projektów współfinansowanych z funduszy UE. Autorka programów rewitalizacji, strategii rozwoju miast. Od 20 lat związana z rynkiem nieruchomości, szczególnie mieszkaniowym. Liczne opracowania, ekspertyzy, publikacje, w tym pobyt i badania za granicą (Izrael).
Dr Anna Grygiel-Tomaszewska, adiunkt w Zakładzie Zarządzania Finansami Przedsiębiorstwa, Instytut Finansów Korporacji i Inwestycji, Kolegium Nauk o Przedsiębiorstwie SGH. Doradca w zakresie zrównoważonego rozwoju, transformacji strategii przedsiębiorstwa w kierunku ESG, ekspertka od rynków finansowych, zrównoważonego finansowania i inwestowania. Posiada wieloletnie doświadczenie w budowaniu strategii, w tym dla instytucji finansowych, tworzeniu funduszy inwestycyjnych, również zrównoważonych ESG, kreowaniu i zarządzaniu relacjami z klientami instytucji finansowych. Autorka i kierowniczka studiów podyplomowych Strategiczna transformacja ESG w przedsiębiorstwie, realizowanych we współpracy z KPMG Polska.
