Rynek mieszkaniowy znajduje się w fazie wyczekiwania – popyt wyhamował, odbudowuje się podaż,
a ceny przestały rosnąć. Dopiero wyraźne zwiększenie dostępności kredytów może wyrwać rynek ze stagnacji.
Pod koniec 2024 r. nagłówki artykułów w portalach internetowych wieściły kryzys. „Takiej sytuacji nie było od lat”, „Krach na rynku nieruchomości” czy „Duże przeceny mieszkań” brzmiały jednak jak uporczywe zaklinanie rzeczywistości niż rzetelna informacja. Ani bowiem dane Narodowego Banku Polskiego (NBP), ani wskaźniki publikowane przez Główny Urząd Statystyczny (GUS), ani nawet dane z serwisów pośredniczących w sprzedaży mieszkań nie wskazywały na duże ogólnokrajowe obniżki cen. Również z makroekonomicznego punktu widzenia okres, kiedy ceny mieszkań mogły wyraźnie spaść, skończył się w 2023 r. To w latach 2022 i 2023 mieliśmy do czynienia z jednoczesnym spowolnieniem gospodarczym, podwyżkami stóp procentowych i zacieśnieniem warunków udzielania kredytów przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF). I gdyby nie bardzo hojny program dopłat do kredytów poprzedniego rządu, to prawdopodobnie mielibyśmy w Polsce do czynienia z kilku- lub nawet kilkunastoprocentowym spadkiem cen mieszkań tak, jak miało to miejsce w innych państwach europejskich – Niemczech, Szwecji czy Czechach.
Dzisiaj jesteśmy w innym miejscu cyklu koniunkturalnego. Gospodarka stopniowo przyspiesza. I chociaż samo ożywienie nie przebiega bez perturbacji, to z perspektywy rynku mieszkaniowego sytuacja powoli się poprawia. Wynagrodzenia rosną w tempie dwucyfrowym, inflacja jest o ponad połowę niższa niż przed rokiem, a warunki wyliczania zdolności kredytowej narzucane przez KNF są łagodniejsze niż w 2022 r. W rezultacie dostępność mieszkań – po dwóch latach spadków – w końcu zaczęła rosnąć, co widać też w lepszych od oczekiwań danych o liczbie wniosków kredytowych. Jedyną zmienną, która może wywoływać zmartwienie u deweloperów, jest stopa bezrobocia, która przestała spadać zarówno w 2024 r., jak i w prognozach na lata 2025 i 2026. Nie jest to jednak wystarczający powód, aby prognozować silne spadki cen mieszkań w najbliższych kwartałach.
Po roku oczekiwań na decyzję rządu w sprawie kolejnego programu dopłat do kredytów uwaga uczestników rynku mieszkaniowego przeniosła się na Narodowy Bank Polski. W 2025 r. to właśnie od decyzji w sprawie momentu i tempa obniżek stóp procentowych przez bank centralny w największym stopniu będzie zależeć, co stanie się z popytem, cenami, a w konsekwencji także podażą nieruchomości. Nie ma jednak co liczyć na to, żeby NBP szybko złagodził politykę pieniężną, przyczyniając się do zwiększenia dostępności kredytów. Dopiero wyraźny spadek inflacji, który według prognoz nastąpi w drugiej połowie 2025 r., może zachęcić Radę Polityki Pieniężnej do obniżek i przywrócić koniunkturę na rynku mieszkaniowym.
Powodów do prognozowania szybkich wzrostów cen jednak też nie ma. Rynek mieszkaniowy w Polsce uległ ewidentnemu „przegrzaniu” pod koniec 2023 r. Szybkie wzrosty popytu i cen z lat 2020–2021 zostały wzmocnione przez sztuczny impuls fiskalny polegający na dopłatach do kredytów, które zostały wprowadzone w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%. Rok temu u brokerów i na stronach pośredniczących w sprzedaży nieruchomości prawie nie było ofert sprzedaży mieszkań i domów, w których faktycznie można byłoby z przyjemnością zamieszkać. A jeżeli były, to ich ceny były zawrotne. Liczba ofert sprzedaży spadła do historycznie niskich poziomów, co zachęcało każdego sprzedawcę – od rodzin oferujących dom po dziadkach w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach, przez działających w dużych miastach spekulantów, aż po deweloperów – do żądania wysokich cen. Ci, którym udało się po cenie ofertowej sprzedać, mogą nazywać się „szczęściarzami”, bowiem w dniu zakończenia naboru wniosków do programu Bezpieczny Kredyt 2% ruch na rynku się zatrzymał. To naturalny efekt towarzyszący wygaszaniu programów wspierających stronę popytową rynku mieszkaniowego. Jest on zbliżony do reakcji klientów na zakończenie okresów promocyjnych czy sezonowych wyprzedaży.
W przeciwieństwie jednak do skutków zakończenia przecen w hipermarketach efekty wygaszenia programów wsparcia popytu na mieszkania mogą trwać nawet przez kilka lat. Wynika to z dwóch przyczyn. Po pierwsze, ograniczone w czasie dopłaty do kredytów hipotecznych wywołują efekt „promocji” – zachęcają do przyspieszenia decyzji o zakupie mieszkania, co prowadzi do zwiększenia popytu w jednym roku i automatycznego obniżenia popytu w kolejnym. Po drugie, dopłaty do kredytów napędzają popyt, co przy relatywnie sztywnej podaży nieruchomości prowadzi do wzrostu cen, czego boleśnie doświadczyliśmy w Polsce w 2023 r. Skutkuje to zmniejszeniem dostępności cenowej mieszkań i w rezultacie znaczącym spadkiem możliwości ich zakupu po wstrzymaniu finansowania publicznego do momentu, w którym albo ceny nie spadną, albo dochody nie nadgonią za cenami. W 2025 r. będziemy wciąż odczuwać skutki obu tych efektów.
Zarówno wśród klientów, jak i sprzedawców na rynku mieszkaniowym w najbliższych kwartałach dalej najpowszechniejszym nastawieniem będzie zatem wyczekiwanie. Powoli przyrastać będzie liczba nieruchomości na sprzedaż, klienci pozostaną wybredni, raczej oglądając i kręcąc nosem, niż szybko decydując się na zakup, a oferenci będą niechętni dużym rabatom. Zwłaszcza ci, którzy kupili mieszkanie w okresie boomu i teraz chcą go sprzedać, lub ci, co budowali mieszkanie lub dom, ponosząc wysokie ceny materiałów i robocizny, jakie kazali sobie płacić kontrahenci po wybuchu wojny w Ukrainie. Większość spojrzeń i myśli uczestników rynku w 2025 r. nie będzie jednak kierowana w stronę rządu. Po długim okresie wyczekiwania na kolejny program dopłat do kredytów, który był równie często przez polityków obiecywany, co krytykowany, w tej chwili zarówno sprzedawcy, jak i kupujący zrezygnowali z wierzenia na słowo zapowiedziom różnych partii. Większość z nich przypuszcza, że kolejny program rządowy, niezależnie czy nazywany jest Kredytem 0%, czy Kredytem #naStart, został odłożony do lamusa niespełnionych obietnic partii koalicyjnych i prawdopodobnie już nigdy stamtąd nie zostanie wyjęty.
Oczy większości uczestników rynku mieszkaniowego są dzisiaj skierowane na telewizor, gdy przemawia prezes NBP prof. Adam Glapiński. To bowiem obniżki stóp procentowych przez bank centralny mogłyby dać kupującym wyczekiwany wzrost zdolności kredytowej, a sprzedającym wzrost popytu. Dzisiaj oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w Polsce jest najwyższe wśród wszystkich państw członkowskich Unii Europejskiej, co powoduje, że zdolność kredytowa Polek i Polaków wciąż pozostaje znacząco poniżej tej z 2020 czy 2021 r. Sam prezes jednak mocno studzi oczekiwania na obniżki. Na ostatniej konferencji prasowej w 2024 r. wskazywał, że raczej nie ma co liczyć na łagodzenie polityki pieniężnej, nim inflacja nie zacznie jednoznacznie podążać w kierunku celu inflacyjnego NBP wynoszącego 2,5%. A to według prognoz większości ekonomistów nie wydarzy się przed połową 2025 r. Takie sygnały płynące z NBP są dla wielu uczestników rynku niezrozumiałe zwłaszcza, gdy wiele państw ościennych już zaczęło cykl łagodzenia polityki pieniężnej, uznając, że walka z epizodem wysokiej inflacji powoli dobiega końca. Jak w dyskusji między dwoma bohaterami sztuki Samuela Becketta „Czekając na Godota”, tak i wśród komentatorów decyzji Rady Polityki Pieniężnej (RPP) wypowiedzi zmieniają się z wyrażania płonnej nadziei szybkiego nadejścia obniżek na wyrazy zrezygnowania, a nawet pomstowanie wobec siły wyższej. W takiej sytuacji warto jednak sparafrazować jeden z najbardziej znanych cytatów tej sztuki: Oto właśnie cały człowiek, winę nóg zwala na stopy. Polski rynek mieszkaniowy był jednym z najbardziej przegrzanych w Europie w 2023 r., bijąc rekordy wzrostu cen. Teraz potrzebujemy chwili wytchnienia, stabilizacji cen i wyczekiwania, zanim stopy zostaną obniżone i znów rozpocznie się kolejny boom mieszkaniowy.
DR HAB. ADAM CZERNIAK, prof. SGH, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej, Katedra Ekonomii II, Kolegium Gospodarki Światowej SGH. Od listopada 2024 r. zastępca prezesa Krajowego Zasobu Nieruchomości. Autor publikacji naukowych, m.in. z zakresu modeli kapitalizmu mieszkaniowego, rynku nieruchomości i ekonomii instytucjonalnej. Prowadzi wykłady z socjologii ekonomicznej, ekonomii politycznej i ekonomii instytucjonalnej. Do roku 2012 ekonomista bankowy. Od 2013 r. pracował w zespole Polityki Insight, w latach 2019–2024 był dyrektorem ds. badań w tym centrum analitycznym, w którym przygotowywał ekspertyzy i raporty komercyjne dla biznesu oraz administracji publicznej. Współpracował z Bankiem Światowym i Fundacją FOR. Stypendysta Ronald Coase Institute. Opiekun SKN Ekonomii Politycznej. Polski reprezentant w radzie European Master in Official Statistics (EMOS) działającej przy Eurostacie w kadencji 2021–2023 oraz 2024–2026, a także członek rady programowej Fundacji Rynku Najmu.
