Właśnie po cichu dzieje się rewolucja. Jej pierwsze efekty odczujemy w 2026 roku. Mieszkań powinno być więcej, zwłaszcza tych dostępnych cenowo. Budownictwo wspierane przez państwo nie będzie już tylko dla najuboższych. Oddawane do użytkowania lokale społeczne będą nowocześnie zaprojektowane, z przyjaznych środowisku i zdrowiu materiałów oraz efektywne energetycznie, a co za tym idzie tanie w utrzymaniu.
W KWESTII MIESZKANIOWEJ
To, że rząd powinien zająć się problemami mieszkaniowymi, nie jest nowym postulatem. Nieco ponad 150 lat temu o potrzebie wsparcia w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ludności, zwłaszcza uboższych grup wielkomiejskich robotników, pisał już Fryderyk Engels w gazecie „Volksstaat”, a jego eseje zostały przedrukowane w tomiku pod znamiennym tytułem „W kwestii mieszkaniowej”. Od tamtego czasu pozycja polityki mieszkaniowej na liście rządowych priorytetów bardzo często się zmieniała. Po kilku falach aktywnego wsparcia (chociaż często odnotowywanych jedynie na powierzchownym poziomie) w okresie thatcheryzmu lat 80. XX w. zaangażowanie państwa na wszystkich jego szczeblach w zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych ludności istotnie zmalało. Wiara w wolny rynek, jego mechanizmy samoregulacji i dostarczania tego, co jest potrzebne, tam, gdzie jest potrzebne i po cenie, na jaką stać kupujących, sprawiła, że rządy w całej Europie zaczęły masowo wyprzedawać mieszkania komunalne, przeznaczając część pozyskanych i zaoszczędzonych w ten sposób pieniędzy na dofinansowanie osób chcących kupić swój pierwszy dom. Powszechna finansjalizacja nieruchomości, której przejawem był równoczesny wzrost zadłużenia kredytami hipotecznymi i wzrost zaangażowania funduszy inwestycyjnych w budowę mieszkań na wynajem oraz towarzyszący im boom w budownictwie deweloperskim, trwały z różnym natężeniem nieprzerwanie do globalnego kryzysu finansowego w 2008 roku.
Do łask wraca budownictwo społeczne. Polska i inne państwa Unii Europejskiej wydają na zwiększenie dostępności mieszkań coraz większą część swoich budżetów. W 2026 roku mamy szansę pobić rekord sprzed ponad 20 lat, kiedy do użytkowania oddano 7,2 tys. mieszkań i to w samym społecznym budownictwie czynszowym realizowanym przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Odwrócenie kierunku prowadzenia polityki mieszkaniowej od tej wspierającej zakupy mieszkań własnościowych, to rezultat rosnącej presji społecznej, zwłaszcza ze strony młodych dorosłych, którzy borykają się z problemami mieszkaniowymi – wysokimi czynszami najmu, niską dostępnością kredytów czy brakiem miejsc w akademikach.
Pęknięcie bańki cenowej na rynkach mieszkaniowych wielu gospodarek wysoko rozwiniętych i związane z tym reperkusje społeczne i ekonomiczne ostudziły zapał rządów do wspierania akumulacji majątku poprzez inwestowanie w mieszkania. Jednak wiara w zasadność prymatu wolnego rynku w obszarze mieszkalnictwa miała się wciąż dobrze, co doprowadziło do uprawiania polityki w duchu zasady primum non nocere. A że szkód wyrządzono wiele i trudno było znaleźć w książkach do ekonomii skuteczne remedium (inne niż dalsze wspieranie wolnego rynku), to najrozsądniejszym działaniem okazało się ograniczenie działań.
NOWA NADZIEJA LEWICY
Dopiero wejście na rynek mieszkaniowy (chociaż powinno się raczej pisać o chęci wejścia) kolejnego, urodzonego już po upadku komunizmu pokolenia, poruszyło pierwszy kamień, który wywołał lawinę zdarzeń. Ci młodzi ludzi, którzy po osiągnięciu dorosłości zderzyli się z szybkim wzrostem cen mieszkań i czynszów, będących skutkiem pandemicznych programów pomocowych, w tym zwłaszcza bezprecedensowego złagodzenia polityki pieniężnej, w mediach społecznościowych zaczęli domagać się czegoś nie do pomyślenia we wcześniejszym pokoleniu – państwowej ingerencji w wolny rynek. Polskie hasło „mieszkanie prawem, nie towarem”, chociaż populistyczne, bo oderwane od jakichkolwiek binarnych opozycji osadzonych w teorii, stało się głównym narzędziem uświadamiania klasy politycznej o znaczeniu polityki mieszkaniowej dla ich najmłodszego elektoratu.
W wyborach do parlamentu w 2023 roku mieszkalnictwo stało się tematem politycznym, czego najbardziej jaskrawym przejawem był pierwszy w historii polskich wyborów zagraniczny wiec Nowej Lewicy zorganizowany w Wiedniu i to pod hasłem budowy 300 tysięcy mieszkań na tani wynajem dla Polek i Polaków. Tematyka mieszkaniowa zaczęła się pojawiać na transparentach wyborczych także w innych krajach Unii Europejskiej – Niemczech, Holandii, Hiszpanii, a nawet Chorwacji. Trend był na tyle silny, że Ursula von der Leyen, dzisiaj szefowa Komisji Europejskiej, postawiła na postulat rozwiązania problemu mieszkaniowego w Europie w wyborach do europarlamentu w 2024 roku i wygrała.
CZAS SPEŁNIANIA OBIETNIC
Samo w sobie nie byłoby to jeszcze nic nadzwyczajnego. Obietnice milionów tanich mieszkań spokojnie mogły podzielić los innych deklaracji i zostać odłożone z powrotem na półkę z nęcącą polityków „kiełbasą wyborczą”. Przesądziła jednak chłodna kalkulacja. Okazało się bowiem, że polityka mieszkaniowa to stosunkowo nisko wiszący owoc. Po dekadach zaniedbań większość wypracowanych przez środowiska eksperckie rozwiązań cieszy się szerokim poparciem społecznym i – w przeciwieństwie do wydatków na obronność, duże projekty infrastrukturalne czy zazielenianie gospodarki – nie generuje bardzo dużego obciążenia fiskalnego. Von der Leyen przygotowała Europejczykom prezent pod choinkę – tuż przed świętami Komisja Europejska opublikowała Plan na Rzecz Dostępnego Mieszkalnictwa, czyli pierwszy zarys tego, jak mogłaby wyglądać wspólna europejska polityka mieszkaniowa. Jest w nim dużo o lepszych regulacjach, wymianie dobrych praktyk, koordynacji działań i trochę o preferencyjnym pożyczaniu pieniędzy na budownictwo społeczne. Wystarczyło, aby wskazać wektor zmian.
W Polsce jesteśmy o krok dalej. Od początku kadencji obecnego rządu zdecydowano się na zwiększanie wydatków na politykę mieszkaniową. Po pierwszym falstarcie, czyli próbie reaktywacji programu dopłat do kredytów, strumień środków przekierowano na budownictwo społeczne, w tym zwłaszcza na społeczne budownictwo czynszowe. Jest ono efektywne fiskalnie, bo za każdą wydaną z budżetu złotówkę można wybudować dwa razy więcej mieszkań w porównaniu z inwestycją w lokale komunalne. To rezultat połączenia komponentu grantowego z finansowaniem zwrotnym i zaangażowaniem oszczędności przyszłych najemców. Państwo płaci jedynie 45% wartości inwestycji i daje dopłaty do oprocentowania kredytów, ale jedynie tych udzielanych Społecznym Inicjatywom Mieszkaniowym lub Towarzystwom Budownictwa Społecznego. Reszta to finansowanie komercyjne oraz partycypacja najemcy. W ten sposób, można za te same pieniądze wybudować więcej mieszkań i to dla grupy, która najbardziej jest dotknięta problemami mieszkaniowymi. A pieniędzy ma być więcej.
W 2025 roku liczba oddanych do użytkowania mieszkań w społecznym budownictwie czynszowym była największa od ponad 15 lat. Natomiast 2026 rok będzie rekordowy – mieszkań wybudowanych przez SIM i TBS będzie zapewne ponad 7 tysięcy, a tych komunalnych kolejne kilka tysięcy. To rezultat przeznaczenia aż 4 mld zł na Fundusz Dopłat, który dotuje gminy chcące budować mieszkania. Obecnie wiele z nich czeka z gotowymi pozwoleniami na budowę na dodatkowe środki. Co więcej, wiele z nich ma zakontraktowanych już głównych wykonawców i to realizujących inwestycje w nowoczesnej technologii prefabrykacji – ściany i inne komponenty powstają na linii produkcyjnej, a na miejscu są tylko składane jak klocki lego. W rezultacie każda taka inwestycja może być zrealizowana w kilka miesięcy od rozpoczęcia budowy. Do tego dojdzie uruchomienie finansowania na akademiki oraz przyspieszone dotowanie projektów efektywnych energetycznie, inwestycji mieszkaniowych współfinansowanych z KPO. Wszystko to sprawi, że mieszkań społecznych będzie rekordowo dużo, co ograniczy wzrost cen na rynku komercyjnym i pomoże, przynajmniej częściowo, rozwiązać kwestię mieszkaniową.
DR HAB. ADAM CZERNIAK, PROF. SGH, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej, Katedra Ekonomii II, Kolegium Gospodarki Światowej SGH. Od listopada 2024 r. zastępca prezesa Krajowego Zasobu Nieruchomości. Autor publikacji naukowych, m.in. z zakresu modeli kapitalizmu mieszkaniowego, rynku nieruchomości i ekonomii instytucjonalnej. Prowadzi wykłady z socjologii ekonomicznej, ekonomii politycznej i ekonomii instytucjonalnej. Do 2012 r. ekonomista bankowy. Od 2013 r. pracował w zespole Polityki Insight, w latach 2019–2024 był dyrektorem ds. badań w tym centrum analitycznym, w którym przygotowywał ekspertyzy i raporty komercyjne dla biznesu oraz administracji publicznej. Współpracował z Bankiem Światowym i Fundacją FOR. Stypendysta Ronald Coase Institute. Opiekun SKN Ekonomii Politycznej. Polski reprezentant w radzie European Master in Official Statistics (EMOS) działającej przy Eurostacie w kadencji 2021–2023 oraz 2024–2026, a także członek rady doradczej czeskiego Housing Investment Advisory Hub.
