Konferencja BUDOWAĆ-MIESZKAĆ-MYŚLEĆ

Konferencję otworzył rektor SGH dr hab. Piotr Wachowiak, prof. SGH, sekretarz stanu w Ministerstwie Finansów dr hab. Sebastian Skuza, prof. UW, dziekan Kolegium Nauk o Przedsiębiorstwie dr hab. Gabriel Główka, prof. SGH, przewodnicząca Komitetu organizacyjnego prof. dr hab. Anna Szelągowska oraz prof. dr hab. Marek Bryx.

Minister Skuza podkreślił, że rząd wspiera i nadal będzie wspierać budownictwo mieszkaniowe. Obecnie w programie „Pierwsze mieszkanie” najważniejsze są dwa komponenty:

• komponent kredytu o stałym oprocentowaniu i dopłatach do tego kredytu
• oraz drugi komponent oszczędnościowy.

W budżecie państwa na 2023 r. jest zapisane 1,7 mld zł na mieszkalnictwo ogółem. W Funduszu Dopłat zwiększono limit możliwy do realizacji zadań o 0,5 mld zł. Według ministra Skuzy w 2024 r. w związku z realizacją programu „Bezpieczny kredyt 2%” wydatki budżetu państwa wzrosną o kolejny 1 mld zł.

Przedstawiciel resortu finansów przekazał, że w ministerstwie nie są prowadzone żadne prace nad wprowadzeniem w Polsce podatku katastralnego. Zwrócił on również uwagę, że wydatki jednostek samorządu terytorialnego (JST; głównie infrastrukturalne i na budownictwo społeczne) wyniosły w 2022 r. ok. 65 mld zł. W 2023 r. wydatki JST na ten cel są zaplanowane na rekordowe 115 mld zł. Minister Skuza zwrócił uwagę, że w tym roku JST zostaną zasilone kwotą 14 mld zł do dowolnego wykorzystania przy zachowaniu zasady zrównoważonego rozwoju, by także małe i średnie JST były beneficjentem takich rozwiązań.

Podczas konferencji mieszkanie jako dobro pierwszej potrzeby było przedmiotem dyskusji dziewięciu paneli, w których udział wzięło łącznie 57 panelistów.

W pierwszym panelu dyskusyjnym Etyka na rynku nieruchomości jego uczestnicy podkreślali, że wartość mieszkania zwykle nie ogranicza się do jego wartości funkcjonalnej czy rynkowej, ale ma też wymiar emocjonalny i etyczny. Ta etyczna doniosłość mieszkania każe zadawać szereg pytań, które wiążą się z podstawowymi wartościami moralnymi, takimi jak np. godność ludzka, sprawiedliwość, bezpieczeństwo, uczciwość czy rzetelność. Dyskutanci poszukiwali odpowiedzi na pytanie o prawo do zajmowania określonego lokum, o to, jaka jest natura tego prawa i na kim spoczywa odpowiedni obowiązek zapewnienia, aby to prawo było respektowane. Dyskusja toczyła się również wokół tego, jak należy kształtować praktyki na rynku nieruchomości, aby pozwalały one na dostęp do mieszkania z poszanowaniem godności człowieka, w sposób sprawiedliwy i w środowisku dającym poczucie bezpieczeństwa dzięki uczciwości i rzetelności podmiotów działających na rynku. Zwrócono również uwagę, że im większe miasto, tym większy syndrom samotności. Ludzie skazani na wymuszoną samotność żyją znacznie krócej, znacznie częściej dotykają ich choroby cywilizacyjne, w tym zwłaszcza choroby psychiczne.

W  dyskusji podczas drugiego panelu Sztuka w mieszkaniu podkreślano, że nieodzownym elementem komfortu życia jest przyjazność i estetyka miejsca, w którym mieszkamy. Dotyczy to zarówno lokalizacji i otoczenia zamieszkania, konkretnego domu jak i jego wnętrza. Sztuka w mieszkaniu często kojarzona jest z „obrazem na ścianie”, choć w praktyce jest to aranżacja całej przestrzeni i nadanie jej klimatu miejsca.

Motywacją do otaczania się sztuką w mieszkaniu są wypadkową czterech czynników. Po pierwsze, sztuka ma wymiar estetyczny, który nam sprawia satysfakcję i przyjemność. Po drugie, obecność sztuki w naszym otoczeniu to rodzaj kreowania wokół siebie prestiżu. Trzecią kwestią jest wymiar inwestycyjny posiadania sztuki. Na koniec nie można zapomnieć o wymiarze komunikacji społecznej i towarzyskiej poprzez sztukę. To, w czym gustujemy, tworzy część naszego wizerunku.

W trzecim panelu Nieruchomości i zrównoważone inwestycje w mieście dyskutowano o trendach i czynnikach związanych ze zrównoważonym rozwojem, które wyznaczają zmiany w budownictwie mieszkaniowym w kierunku nowoczesnego miasta oraz o szansach i zagrożeniach z nich wynikających dla sektora deweloperskiego.

Wielokrotnie podkreślano wagę trzech determinant rozwoju nowoczesnego miasta:

1) zrównoważonego budownictwa, które niesie za sobą konieczność ochrony środowiska, minimalizacji emisji gazów cieplarnianych i efektywnego wykorzystania zasobów przyspiesza rozwój zrównoważonego budownictwa;

2) technologii inteligentnych, w wyniki których wprowadzenie inteligentnych systemów zarządzania energią, automatyki domowej, monitoringu i kontroli zużycia energii staje się nieodzowne dla nowoczesnych budynków;

oraz 3) zmieniających się potrzeb mieszkańców, skutkujących rosnącymi oczekiwaniami dotyczącymi komfortu, elastyczności przestrzennej i dostępności usług mających wpływ na projektowanie innowacyjnych rozwiązań mieszkaniowych przy jednoczesnej niechęci do ponoszenia dodatkowych kosztów na zielone i proekologiczne rozwiązania.

Paneliści zgodnie twierdzili, że zrównoważone budownictwo jest koniecznością, która dotyczy wszystkich tworzących miasto: deweloperów, mieszkańców, organizmów żywych i urzędników. Inwestycje muszą uwzględniać zarówno potrzeby mikroskali, jak i cele makro, tworząc zrównoważone miasta. Opłacalność zależy od prawidłowego planowania, projektowania i współpracy z administracją publiczną. Każda inwestycja ma wpływ na miasto, dlatego ważne jest odpowiedzialne podejście do nowych projektów. Zrównoważone inwestycje harmonijnie wpisują się w otoczenie, unikając napięć społecznych i przynosząc wartość dodaną dla miasta i mieszkańców, spełniając lokalne potrzeby.

Zrównoważone budownictwo i nowoczesne rozwiązania są droższe niż tradycyjne metody i standardowe projekty realizowane w starszych technologiach średnio od kilku do nawet kilkudziesięciu procent. Wzrastająca liczba ludzi w miastach wymaga równowagi społecznej i środowiskowej. Smart struktury poprawiają komfort życia mieszkańców i funkcjonowanie miasta, dążąc do autonomii. Regulacje ESG (Environmental, Social, and Governance) oraz oczekiwania rynków finansowych kształtują współczesne trendy inwestycyjne. Podczas panelu wielokrotnie podkreślano również rolę edukacji społeczeństwa, ukazując zalety nowoczesnego budownictwa oraz jego długoterminowego wpływu na jakość życia mieszkańców.

Podczas czwartego panelu Przestrzeń miejska jako istota miejskości jego uczestnicy podkreślali, że mamy do czynienia z ułomnością rynków związanych z przestrzenią miejską jako specyficznego dobra publicznego. Przestrzeń miasta ma wiele wymiarów – od fizycznych, przez społeczne do ekonomicznych, a ostatnio także wirtualnych. W rzeczywistości przestrzenie miejskie rzadko są dobrami publicznymi w sensie ekonomicznym. Coraz częściej mieszkańcy stają się nie tylko użytkownikami, ale współtwórcami przestrzeni publicznych, co sprzyja budowaniu relacji i zaufania publicznemu, a w dalszej perspektywie – kapitału społecznego. W ekonomii ciągle nie ma doskonałego sposobu wyceny wartości przestrzeni publicznych. Trudności w wycenie szczególnie można zaobserwować w stosunku do tzw. usług ekosystemowych - jak bowiem wycenić korzyści wynikające z czyjegoś prywatnego ogródka, nawet jeśli jego bliskość ogranicza skalę miejskiej wyspy ciepła. Przestrzeń publiczna w mieście powinna być zaprojektowana w taki sposób, by mieszkańcy umieli ją odczytać i chcieli do niej wrócić, a także, by po jakimś czasie pamiętali, dlaczego do niej wracają. Społeczeństwo powinno być tak edukowane, by zrozumieć potrzebę ponoszenia kosztów na utrzymanie i ochronę przestrzeni publicznej.

Piąty panel dotyczył Technik i technologii przyszłości. W dyskusji wskazano, że budownictwo zużywa ok. 25% zapotrzebowania na surowce pierwotne, wykorzystuje ok. 40% wytwarzanej energii, generuje 38% łącznej ilości odpadów i ok. 38% całkowitej emisji dwutlenku węgla. Zdaniem panelistów miasto nie musi być betonową pustynią, lecz może być ogrodem, w którym mieszkańcy będą w stanie wyprodukować część zjadanej żywności na własnych tarasach, balkonach czy dachach. Stwierdzono, że czas wykreślić z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego obowiązek stosowania czerwonej dachówki oraz dachów 35-45° i zastąpić je zielonymi lub solarnymi dachami. Przyszłość budownictwa to wykorzystanie technologii umożliwiających szybką budowę (prefabrykaty, moduły) wykorzystanie do budowy naturalnych materiałów o jak najniższym śladzie węglowym oraz wysokim stopniu recyklingu, produkujących na miejscu energię na wszystkie potrzeby z odnawialnych źródeł. Budynki powinny być projektowane w taki sposób, aby zapewnić ich odporność na zmiany klimatyczne i możliwość jego adaptacji do zmian w otoczeniu.

Kontekstem dla prowadzonej rozmowy w ramach panelu szóstego zatytułowanego Finansowanie mieszkań była analiza aktywności poszczególnych aktorów na rynku mieszkaniowym w okresie 2012-2022. Najmniej mieszkań dostarczyło budownictwo zakładowe (nieco ponad 3 tys.), następnie budownictwo społeczno-czynszowe, komunalne, spółdzielcze, indywidualne, a palmę pierwszeństwa dzierżą deweloperzy – ponad 1,1 mln oddanych do użytkowania mieszkań. W związku z taką dominacją naturalne jest pytanie o rolę sektora bankowego w finansowaniu tego obszaru. Od paru lat spada zdolność banków do finansowania mieszkalnictwa: ciosem były m.in.  wakacje kredytowe (zwłaszcza dla banków hipotecznych, dla których obsługa kredytów hipotecznych jest jedynym źródłem przychodów), podatek bankowy oraz Fundusz Ochrony Kredytobiorców.

Ze względu na powszechność wakacji kredytowych pojawiają się głosy, że sektor bankowy może wystąpić o odszkodowania za nieuprawnione ingerowanie przez osobę trzecią w treść umów. Niestabilność systemu prawnego (m.in. orzecznictwo dotyczące kredytów frankowych) stanowi ryzyko dla sektora, a kwestionowanie długoterminowych umów naraża innych klientów oraz akcjonariuszy na poważne obciążenia. Kredyt hipoteczny z kotwicy systemu bankowego stał się instrumentem wysokiego ryzyka. Polityka państwa wobec sektora średnio- i długookresowo wskazuje na ogólny kierunek rozwoju społeczno-gospodarczego: wyraźna jest tendencja do ograniczania wolności gospodarowania. Pojawia się swoisty konflikt – gdy w jednym ręku skupiają się uprawnienia właścicielskie, nadzorcze i zarządcze.

Jednym z najbardziej gorących tematów był program „Pierwsze mieszkanie” umożliwiający zaciąganie kredytów hipotecznych oprocentowanych na poziomie 2% oraz zakładanie Indywidualnych Kont Mieszkaniowych. Od 3 lipca b.r. 7 banków deklaruje gotowość obsługi „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. Trzy banki planują dodać produkt do swojej oferty od października. Paneliści podkreślali również, że tzw. Bezpieczny Kredyt 2% nie będzie przełomem; zgodnie z prognozami rocznie skorzysta z niego ok. 40 tys. osób. BGK od kilkunastu lat prowadzi obsługę rządowych programów mieszkaniowych. W programie bezzwrotnego wsparcia budownictwa z Funduszu Dopłat zwiększono wysokość dofinansowania na budownictwo komunalne do 80%, a na budownictwo społeczne do 35%. Wprowadzono także dodatkowe wsparcie z planu rozwojowego na przedsięwzięcia o podwyższonej efektywności energetycznej (na poziomie 15% lub 25% kosztów) oraz grant OZE i grant MZG. Utworzono Rządowy Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa na wsparcie inwestycji realizowanych przez Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe oraz na tworzenie takich spółek. W dyskusji wskazano, że konieczne jest zapewnienie mixu finansowania, w którym będą obecne zarówno banki, jaki rząd (poprzez dotacje i inne instrumenty wspierające mieszkalnictwo dostępne), Społeczne Agencje Najmu (które mogłyby m.in. dzierżawić prywatne pustostany, remontować je z wykorzystaniem dotacji i zasilać podsektor mieszkań dostępnych), jak i sektor najmu instytucjonalnego (PRS) w powiązaniu z REITs.

Niezbędne są również instrumenty takie jak ulgi podatkowe dla nabywców mieszkań na wynajem, możliwość amortyzacji dla inwestorów indywidualnych, emisja listów zastawnych czy kasy oszczędnościowo-budowlane. Paneliści zgodnie podkreślali, że konieczny jest strategiczny namysł i porozumienie co do kształtu całego systemu finansowania mieszkalnictwa. System mieszkaniowy powinien być dostosowany do potrzeb i możliwości uczestników rynku, a także uwzględniać wzorce społeczno-kulturowe.

W panelu siódmym Prawo i podatki na rynku nieruchomości podkreślono, że prawo planowania przestrzennego wymaga wypracowania odpowiedzi na aktualne wyzwania zauważalne na świecie (wyzwania klimatyczne) i powiązania tych odpowiedzi z realiami rynku nieruchomości (bez jego blokowania). Procedowana reforma systemu planowania przestrzennego, jakkolwiek pożądana ze względu na skuteczne hamowanie zjawisk niekontrolowanego rozlewania się zabudowy i wiążących się z tym dużych nakładów finansowych po stronie gmin, to jednak nie wpłynie w znaczącym stopniu na uproszczenie czy przyspieszenie realizacji inwestycji, szczególnie tych, które nie dotyczą celu publicznego czy strategicznych zasobów naturalnych kraju.

Paneliści zwrócili uwagę, że chociaż głównym założeniem nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest uproszczenie i przyspieszenie procedur planistycznych oraz wprowadzenie nowych instrumentów prawnych dających większą możliwość oddziaływania gmin na powstawanie zabudowy, to ten cel nie do końca został spełniony.

Wynika to:

1) z krótkiego terminu wskazanego w ustawie na uchwalenia planów ogólnych;

2) z przyznania gminie dowolności w zakresie wyznaczania obszarów uzupełnienia zabudowy;

3) ze związania ustaleniami planu ogólnego na dalszych etapach procesu inwestycyjnego.

W dyskusji podkreślono, że w koncepcji systemu opodatkowania nieruchomości należałoby się odnieść do co najmniej trzech następujących problemów:

1) wyboru struktury systemu podatkowego przy uwzględnieniu: strategicznego celu rozwoju państwa/samorządu terytorialnego; technicznych możliwości poboru poszczególnych podatków; ich fiskalnej skuteczności oraz mikro- i makroekonomicznych skutków określonych podatków;

2) właściwej legitymizacji poboru podatków od nieruchomości;

oraz 3) konieczności uwzględniania perspektywy samorządowej zwłaszcza autonomii finansowej samorządu w kontekście podatku od nieruchomości.

W panelu ósmym Filozofia mieszkania nawiązano do M. Heideggera, który napisał: „Wszelako właściwa bieda zamieszkiwania nie polega w pierwszym rzędzie na braku mieszkań, jakkolwiek byłby on uciążliwy i przykry, hamujący rozwój i groźny. (...) Właściwa bieda zamieszkiwania polega na tym, że śmiertelni dopiero szukają od nowa istoty zamieszkiwania, że muszą dopiero uczyć się zamieszkiwania”. Od tamtego czasu postępujące utowarowienie mieszkań oraz finansjalizacja mieszkalnictwa zwiększyły alienację człowieka względem przestrzeni przez niego zamieszkiwanej. W gospodarkach wysokorozwiniętych kto inny planuje budownictwo mieszkaniowe, kto inny je projektuje, kto inny budowę finansuje, kto inny ją realizuje, a finalnie kto inny jest właścicielem mieszkania. Coraz częściej kto inny jest też jego użytkownikiem, dla którego cały ciąg wcześniejszych zdarzeń, powiązanych jedynie przez otaczającą go przestrzeń, jawi się jako deus ex machina. Ta alienacja znajduje odzwierciedlenie w statusie ontologicznym mieszkania. Dlatego podejście ekonomiczne do kwestii zamieszkiwania jest niewystarczające. Wymaga uzupełnienia o perspektywę socjologiczną oraz aksjologiczną. Dopiero w tym świetle binarna opozycja mieszkania przyjmuje postać relacji między domem (home) a nieruchomością mieszkaniową (house). Dopiero w powyższym kontekście możliwe jest właściwe odczytanie sporu o prawo do mieszkania.

Wszystkie trzy wymiary mieszkania – odwołujące się odpowiednio do: procesualności, tradycji i prywatności – podpowiadają określoną perspektywę interpretacyjna, a mianowicie, że mieszkanie w pierwszym rzędzie jest indywidualną i oddolną, kultywowaną czynnością, a nie tylko fizycznym obiektem.

Prawo do mieszkania, to prawo do czegoś oczywistego. Dyskutanci podkreślali, że prawo do mieszkania dla człowieka należałoby widzieć w szerszym kontekście prawa do zamieszkiwania dla tych bytów, które do niedawna stanowiły niezauważalne tło bądź element decorum świata ludzkiego. Dlaczego?  Dlatego, że obiektywny status mieszkańca Ziemi najpierw powinien uruchamiać wyobraźnię pozytywną, czyli inkluzywną i dającą możliwość oraz dostęp do miejsca, w którym można mieszkać, nie zaś ekskluzywną, czyli wyłączającą, marginalizującą bądź stygmatyzująca kogoś lub coś. W sensie etycznym prawo do mieszkania nie jest wezwaniem do dobroczynności, ale żądaniem sprawiedliwości. Prawo do mieszkania wzmacnia jednostki i społeczności, zapewniając im podstawę do stabilnego życia.

W ostatnim, dziewiątym panelu Efektywność i piękno rewitalizacji miasta podkreślono, że efektem piękna jest rewitalizacja. Piękno, o czym nie wszyscy pamiętają, jest zapisane w Konstytucji RP. Piszący ustawy i przepisy zapominają o najwyższych wartościach, które są podstawą istnienia państwa. Sprowadzenie efektywności do wartości rynkowych, do najniższej ceny w przetargu, odwraca uwagę od innych celów, a przede wszystkim od sensu życia.
Często paneliści odwoływali się do prac takich filozofów jak Św. Augustyn według którego „piękno to boski, rozumny twór, (…) w pięknie zaś kształt, w kształtach proporcje, a w proporcjach liczby”; Martina Heideggera wedle którego: „…piękno wiąże się z nieskrytością człowieka doświadczającego samego siebie w wykraczaniu albo wybieganiu ku czemuś niepojętemu. (…) przywołuje (…) myśl o prawdzie bytu jako byciu tym, co piękne” czy też Włodzimierza Dreszera, zdaniem którego: „piękne jest to, co jest mądre”.

W dyskusji padały jednak też dobitne twierdzenia, że we współczesnym świecie coraz częściej występuje turpizm, brzydota, antyestetyzm – są łatwiejsze w konsumpcji i łatwiej zauważalne na targowisku globalnej próżności. Z tego względu w rewitalizacji powinno się realizować  potrzeby uczestników miejsca nie zachcianki władzy, urzędników czy architektów, bowiem piękne są obszary, w których żaden element się nie wyróżnia, a wszystkie do siebie pasują (budynki, zieleń, mała architektura; jest głębia, trójwymiarowość, są osie itp.) i odbiorca nie potrafi nawet powiedzieć, dlaczego obszar dobrze zrewitalizowany jest piękny.

Od efektywności o wiele ważniejsze są wartości społeczne i psychologiczne i to, czy proces rewitalizacji wzmocnił czy stworzył te wartości w danej przestrzeni. Jeśli chodzi o efektywność to możemy ją oceniać przez lata, ale niestety nie wszystko da się przeliczyć na wymierne materialne efekty. Często po rewitalizacji otrzymujemy coś, co jest niemierzalne i niedostrzegalne na pierwszy rzut oka, ale o wiele bardziej cenne i długotrwałe. Mieszkańcy oczekują piękna i użyteczności, a do tego jeszcze wysokiej jakości przestrzeni. Te wartości powinny się uzupełniać, wynikać jedna z drugiej. Podstawą jest funkcjonalność, ale estetyka powinna iść z nią w parze.

Reasumując, konferencja BUDOWAĆ – MIESZKAĆ – MYŚLEĆ stanowiła dla uczestników źródło wielu inspiracji, dyskusji oraz wymiany doświadczeń nie tylko między samymi naukowcami, ale przede wszystkim między naukowcami a przedstawicielami biznesu oraz między samymi biznesmenami. Nieodłącznym elementem Konferencji była Księga Jubileuszowa dedykowana prof. Markowi Bryxowi pt. „Idealizm a pragmatyzm współczesnego miasta” przygotowana pod red. Anny Szelągowskiej wydana nakładem Oficyny Wydawniczej, do której lektury zachęcamy.

Osoby, które nie mogły wziąć udziału w tym ważnym dla naszej społeczności akademickiej zachęcamy do obejrzenia transmisji na kanale YouTube SGH z obu dni konferencji:

Link do transmisji w dniu 26 czerwca 2023 roku

Link do transmisji w dniu 27 czerwca 2023 roku

Panu Profesorowi Bryxowi serdecznie gratulujemy tak pięknego podwójnego jubileuszu i życzymy dalszych sukcesów. Ad multos Annos, Panie Profesorze!

prof. dr hab. Anna Szelągowska

Katedra Miasta Innowacyjnego, Kolegium Nauk o Przedsiębiorstwie SGH

-----------------------------------------------

W dwudniowej konferencji udział wzięło stacjonarnie ponad 180 uczestników reprezentujących 20 ośrodków akademickich, przedstawiciele instytucji rządowych, samorządowych oraz przedsiębiorcy

Wydarzenie zostało objęte Patronatem Honorowym JM Rektora Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie, Patronatem Honorowym Ministerstwa Rozwoju i Technologii, Patronatem Honorowym Prezydenta m.st. Warszawy, Patronatem Honorowym Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, Patronatem Prezesa Unii Metropolii Polskich, Związku Miast Polskich, Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego, Patronatem Komitetu Prognoz przy Prezydium Polskiej Akademii Nauk oraz Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.