Rok smoka na rynku mieszkaniowym

Rok 2023 miał być rokiem chudym dla sprzedawców mieszkań. Po kilku latach boomu zapotrzebowanie na mieszkania miało spaść, a rynek miał powrócić do długo wyczekiwanej równowagi. Miał, bo te prognozy szybko zostały przekreślone przez rządowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych Bezpieczny kredyt 2%. Już sama jego zapowiedź podbiła popyt – potencjalni beneficjenci natychmiast rezerwowali mieszkania budowane przez deweloperów w metropoliach. Gdy w połowie roku program faktycznie ruszył, zainteresowanie przerosło najbardziej optymistyczne prognozy – przez kolejnych sześć miesięcy banki udzieliły ponad 60 tys. kredytów z dopłatami, podbijając ruch na rynku do poziomów notowanych ostatnim razem w 2021 r. Tak gwałtowny i nieoczekiwany wzrost popytu zderzył się z ograniczeniami podażowymi – po okresie boomu w dużych miastach brakowało możliwych do szybkiego zagospodarowania gruntów, a wiele projektów inwestycyjnych zostało zawieszonych w obawie przed spowolnieniem. Skutek mógł być tylko jeden. Podczas gdy w większości krajów europejskich – od Szwecji po Niemcy – trwało ochładzanie rozgrzanego okresem niskich stóp procentowych rynku mieszkaniowego, w Polsce ceny na rynkach pierwotnych dużych miast „wystrzeliły” w górę. Wzrosty sięgnęły nawet 20% w porównaniu z 2022 r.

Koniunktura na rynku mieszkaniowym w 2024 r. będzie w największym stopniu zależała od decyzji w zakresie polityki mieszkaniowej, w tym zwłaszcza dotyczących kontynuacji programu dopłat do kredytów. Bez stymulacji popytu podbijającego ceny, zwłaszcza w największych miejscowościach, rynek nieruchomości czeka korekta. Nastąpi spadek sprzedaży, a tempo wzrostu cen mieszkań spowolni poniżej inflacji. Dostępność finansowa mieszkań pozostanie silnie ograniczona, zwłaszcza w największych aglomeracjach, gdzie nasilające się niedobory zdatnych do zabudowy gruntów będą obniżać podaż nowych mieszkań. Z kolei w średnich i małych miastach procesy demograficzne w połączeniu z niskimi dochodami gospodarstw domowych i wysoką inflacją doprowadzą do zastoju na rynku mieszkaniowym.

Wbrew horoskopowym sugestiom wszyscy uczestnicy rynku mieszkaniowego patrzą zatem z niepokojem na rozpoczynający się w lutym chiński rok smoka. Deweloperzy zastanawiają się, co będzie dalej z programem dopłat do kredytów, na który zarezerwowane w budżecie państwa środki już się wyczerpały. Polki i Polacy chcący kupić pierwsze mieszkanie, zwłaszcza ci wyłączeni z grupy beneficjentów rządowej pomocy, obawiają się kontynuacji szybkiego wzrostu cen. Inwestorzy w mieszkania pod wynajem kalkulują natomiast, jak nagłe zwiększenie dostępności mieszkań własnościowych i stopniowe zmniejszanie liczby rodzin uchodźczych z Ukrainy wpłynie na zachowania najemców w najbliższych kwartałach. Co gorsza, formułowanie w tym momencie prognoz obarczone jest bardzo dużym ryzykiem regulacyjnym. Po objęciu rządów przez koalicję partii, których pomysły wyborcze na politykę mieszkaniową rozciągały się między budową przez samorządy tysięcy mieszkań na wynajem a zwiększeniem dopłat dla najemców i wprowadzeniem „kredytu 0%”, bardzo trudno jest kreślić wiarygodne scenariusze zmian popytu i cen. W takiej sytuacji warto wskazać, co możemy o przyszłości powiedzieć z wysoką dozą pewności.

Pierwszy pewnik to utrzymanie silnych ograniczeń podażowych. Gruntów w dobrych lokalizacjach na terenie dużych miast brakuje. Te, które przynajmniej w teorii mogłyby posłużyć do budowy bloków mieszkalnych, często są obarczone problemami prawnymi – innym przeznaczeniem terenu, trudnościami z uzyskaniem zgód środowiskowych czy kwestiami związanymi z prawami własności. Poważnym problemem jest również brak planów zagospodarowania przestrzennego, co utrudnia uzyskiwanie pozwoleń na budowę. Co więcej, w okresie przedwyborczym wielu włodarzy nie będzie chciało wydawać zezwoleń, aby niezadowoleni mieszkańcy nie zaważyli na wyniku wyborczym. Również czas tuż po wyborach samorządowych będzie okresem martwym, bo wiąże się z wymianami kadr. Dodatkowym utrudnieniem są zmiany w planowaniu przestrzennym wprowadzone „rzutem na taśmę” przez poprzedni rząd. Według nowych przepisów do końca 2025 r. samorządy mają obowiązek uchwalenia nowych planów ogólnych, które zastąpią stosowane dotychczas studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W teorii rozwiązanie powinno uprościć procedury i usprawnić planowanie rozwoju miast. W praktyce jednak na razie nikt nie wie, jak zmiany zostaną przeprowadzone i jakie trudności gminy napotkają po drodze. Wiadomo natomiast, że uchwalanie planów ogólnych będzie bardzo czaso- i kosztochłonne, a w okresie przejściowym wydawanie wszystkich bieżących decyzji będzie utrudnione. Co więcej, nie do końca wiadomo, co stanie się z gminami, które nie zdążą uchwalić planów. Wpadną one w legislacyjny stan zawieszenia, w którym każda zgoda na budowę nowych mieszkań będzie mogła być prawnie podważona.

Drugim pewnikiem jest utrzymanie niskiej dostępności mieszkań. Ostatnie wzrosty cen nieruchomości ograniczyły finansowe możliwości zakupu mieszkań przez gospodarstwa domowe, które nie załapały się na rządowe dopłaty do kredytów. Co prawda, sytuacja nieznacznie poprawiła się na skutek wiosennego złagodzenia warunków udzielania kredytów przez KNF oraz jesiennych obniżek stóp procentowych przez NBP, ale rok 2024 na razie nie zapowiada się jako okres, w którym trendy te będą kontynuowane. Ze względu na ryzyka systemowe, zwłaszcza związane z wysokimi kosztami działalności banków komercyjnych, raczej nie nastąpi dalsze złagodzenie polityki makroostrożnościowej. Równocześnie, od wyborów parlamentarnych zmienił się kurs polityki monetarnej. Większość członków Rady Polityki Pieniężnej wskazuje, że niepewność co do kształtu polityki fiskalnej i regulacyjnej oraz jej wpływu na inflację ogranicza możliwość dalszych obniżek stóp procentowych. Niepewność ta prawdopodobnie nie zniknie, a utrzymująca się powyżej celu inflacja będzie blokować możliwość istotnych obniżek. Wzrost cen będzie równocześnie ograniczał wzrost realnych dochodów rozporządzalnych gospodarstw domowych, co dodatkowo będzie zniechęcać do dokonywania ważnych inwestycji, takich jak zakup mieszkania. Nie ma też co liczyć na znaczące obniżki cen mieszkań, bo w sytuacji wysokiej inflacji i chronicznego niedoboru lokali w dużych miastach sprzedawcy będą niechętni przecenom.

Trzecim pewnikiem jest dalsza fragmentaryzacja rynku mieszkaniowego w Polsce. Wszystkie doniesienia o dwucyfrowych wzrostach cen pochodzą z rynku pierwotnego największych polskich miast – Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Gdańska, Poznania, Łodzi. To bowiem nowe mieszkania z metropolii cieszyły się największym zainteresowaniem w programie rządowych dopłat. Dużo mniej publicznych pieniędzy trafiło na rynek wtórny, a na sytuację w średnich i małych miejscowościach rządowy program praktycznie nie miał wpływu. Mieszkający tam młodzi ludzie nie mieli odpowiedniej zdolności kredytowej do skorzystania z dopłat. W rezultacie ceny mieszkań w tych lokalizacjach rosły wolniej od inflacji, a wszelkie projekty inwestycyjne w nowe budynki mieszkalne zostały ścięte praktycznie do zera. Na to nakłada się wyludnianie wielu polskich miejscowości. Młodzi z braku pracy i perspektyw wyprowadzają się do dużych miast, a ci, co pozostają, są przywiązani do nieruchomości, którą liczą odziedziczyć po swoich rodzicach. Nałożenie tych dwóch trendów oznacza, że w 2024 r. sytuacja na rynkach średnich i małych miast, z wyjątkiem tych znajdujących się w „obwarzankach” największych aglomeracji, powróci do tej znanej sprzed 2019 r. Rynek mieszkaniowy praktycznie zamrze – nie będzie ani sprzedających, ani kupujących, ani wynajmujących, ani najemców.

W obliczu takich ograniczeń pozostaje mieć nadzieję, że atrybutami nowego rządu, w tym także osób odpowiadających za politykę mieszkaniową, będą siła i szlachetność – przypisywane przez Chińczyków zodiakalnym smokom. Bez nich będzie bardzo trudno poprawić sytuację mieszkaniową Polek i Polaków, nie tylko w roku smoka, ale również w kolejnych latach. 

Dr hab. Adam Czerniak, prof. SGH, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej, Katedra Ekonomii II, Kolegium Gospodarki Światowej SGH. Autor publikacji naukowych, m.in. z zakresu modeli kapitalizmu mieszkaniowego, rynku nieruchomości i ekonomii instytucjonalnej. Prowadzi wykłady z socjologii ekonomicznej, ekonomii politycznej i ekonomii instytucjonalnej. Dyrektor ds. badań w Centrum Analitycznym Polityka Insight. Do roku 2012 ekonomista bankowy. Współpracował z Bankiem Światowym i Fundacją FOR. Stypendysta Ronald Coase Institute. Opiekun SKN Ekonomii Politycznej.